7 guidesGestion locative : les guides du bailleur
Encaisser le loyer, établir les quittances, réviser le loyer avec l’IRL ou restituer le dépôt de garantie : la gestion d’une location suit des règles précises. Ces guides détaillent chaque étape, de l’état des lieux d’entrée à la sortie du locataire, avec les délais à respecter et les modèles utiles. Ils vous aident aussi à réagir vite face à un loyer impayé.
Les essentiels
Les autres guides
Gérer une location : les règles à connaître
Quittance et reçu
Le bailleur remet gratuitement une quittance au locataire qui la demande. Elle distingue le loyer et les charges, et aucun frais ne peut être facturé pour l’établir. En cas de paiement partiel, il remet un reçu et non une quittance. L’envoi par e-mail suppose l’accord exprès du locataire.
Révision annuelle du loyer
La révision suppose une clause au bail. Elle a lieu chaque année à la date convenue et ne peut dépasser la variation de l’IRL publié chaque trimestre par l’INSEE. Le bailleur dispose d’un an pour la demander. Elle est interdite dans un logement classé F ou G au DPE.
Charges récupérables et régularisation
Seules les charges listées par le décret du 26 août 1987 peuvent être réclamées au locataire. Les provisions versées chaque mois sont comparées une fois par an aux dépenses réelles. Le bailleur réclame alors le complément ou rembourse le trop-perçu, et tient les justificatifs à disposition.
État des lieux et dépôt de garantie
L’état des lieux d’entrée sert de référence à la sortie : sans lui, le logement est réputé remis en bon état. Le dépôt de garantie est rendu sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, sous deux mois sinon. Chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer hors charges.
Loyer impayé
Un rappel amiable envoyé vite règle souvent un simple oubli. Gardez une trace écrite de chaque échange. Si le retard persiste, la mise en demeure par lettre recommandée précède le commandement de payer. Une caution solidaire peut être sollicitée sans poursuivre d’abord le locataire.
Questions fréquentes
La quittance de loyer est-elle obligatoire ?
Oui, quand le locataire la demande. Le bailleur doit alors la lui remettre gratuitement, en distinguant le loyer et les charges. Elle ne vaut que pour un paiement intégral : un paiement partiel donne droit à un reçu.
Comment calculer la révision du loyer ?
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente. Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. Utilisez les valeurs publiées par l’INSEE, par exemple avec notre simulateur de révision.
Quelles charges peut-on récupérer sur le locataire ?
Uniquement celles du décret du 26 août 1987 : eau, chauffage collectif, entretien courant de l’ascenseur et des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple. Les honoraires de syndic, les gros travaux et la taxe foncière restent à la charge du bailleur.
Combien de temps pour rendre le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il fait apparaître des différences. Les retenues doivent être justifiées. En copropriété, le bailleur peut garder jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Que faire au premier loyer impayé ?
Contactez le locataire par écrit dès les premiers jours de retard. Sans régularisation, envoyez une mise en demeure en recommandé, puis informez le garant. Seule la justice peut ordonner une expulsion : couper l’eau ou changer la serrure est interdit.
