4 guidesFiscalité de la location : les guides
Les loyers perçus sont imposables, et le régime choisi change le montant de l’impôt. Ces guides expliquent la déclaration des revenus fonciers, le choix entre micro-foncier et régime réel, le déficit foncier, la déclaration 2072 des SCI à l’IR et les changements du statut LMNP. Chacun reprend les formulaires et les échéances à connaître.
Les essentiels
Les autres guides
Déclarer ses loyers : les repères
Micro-foncier ou régime réel
En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le micro-foncier s’applique si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel, obligatoire au-delà ou choisi sur option, permet de déduire les charges réelles avec le formulaire 2044.
Le déficit foncier
Au régime réel, des charges supérieures aux loyers créent un déficit. Hors intérêts d’emprunt, il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.
SCI à l’IR et déclaration 2072
Une SCI à l’impôt sur le revenu n’est pas imposée elle-même. Elle dépose chaque année la déclaration 2072, même sans loyer encaissé. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part du résultat dans sa propre déclaration, au prorata de ses parts.
Location meublée et LMNP
Les loyers d’un meublé relèvent des BIC. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % en meublé de longue durée. Au régime réel, l’amortissement réduit l’impôt pendant la location. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Ce qui se déduit au réel
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles, contrairement aux travaux de construction ou d’agrandissement. Les charges de copropriété non récupérables, comme les honoraires de syndic, se déduisent aussi, tout comme la prime d’une garantie loyers impayés.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?
Le micro-foncier s’applique par défaut jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts par an, avec un abattement de 30 %. Le régime réel devient souvent plus intéressant avec des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges élevées, car il déduit les montants réels.
Quel est le plafond du déficit foncier ?
La part imputable sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an. Ce plafond passe à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027. Le surplus et la part liée aux intérêts d’emprunt se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Une SCI à l’IR doit-elle tenir une comptabilité ?
Aucune comptabilité commerciale n’est exigée. Un suivi rigoureux des recettes et des dépenses, par nature et par immeuble, suffit pour remplir la 2072. Le dépôt reste obligatoire chaque année, même sans loyer encaissé.
Qu’est-ce qui change pour les loueurs en meublé ?
Le statut LMNP et ses deux régimes, micro-BIC et réel, existent toujours. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le micro-BIC n’est pas concerné, puisqu’il ne génère pas d’amortissement.
Strova prépare-t-il la déclaration de revenus ?
Strova prépare, à partir des loyers et des dépenses enregistrés, les montants de la déclaration 2044 des revenus fonciers et le rapport 2072 d’une SCI à l’IR. Le micro-BIC est pris en charge. Le régime réel des BIC ne l’est pas : en meublé au réel, faites-vous accompagner par un expert-comptable.
