Le dépôt de garantie protège le bailleur contre les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations). Mais son montant, ses conditions de restitution et les retenues possibles sont strictement encadrés. Voici tout ce qu’il faut savoir pour ne pas commettre d’erreur, ni payer d’indemnité de retard.
Le montant maximum autorisé
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de location :
| Type de location | Montant maximum |
|---|---|
| Location nue (vide) | 1 mois de loyer hors charges |
| Location meublée | 2 mois de loyer hors charges |
Ce montant est fixé dans le bail et versé à la signature. Il ne peut pas être révisé en cours de bail, même si le loyer augmente. Attention : pour la location nue, dès lors qu’un dépôt est exigé, il ne peut jamais dépasser un mois de loyer hors charges.
Le plafond se calcule toujours sur le loyer hors charges. Prenons un logement nu loué 700 € hors charges, avec 60 € de provisions pour charges (soit 760 € tout compris). Le dépôt maximum est de 700 €, pas de 760 €. En meublé au même loyer, il grimpe à 1 400 €.
Le mode de paiement du loyer change aussi la règle :
- loyer payable mensuellement ou tous les deux mois : dépôt possible dans la limite ci-dessus ;
- loyer payable par trimestre : le dépôt de garantie est interdit, en nu comme en meublé ;
- bail mobilité : le bailleur ne peut réclamer aucun dépôt de garantie.
Bon à savoir : le dépôt reste bloqué toute la durée du bail. Vous ne pouvez pas le réclamer plus élevé au motif que le loyer a augmenté depuis la signature.
À ne pas confondre
Le dépôt de garantie n’est ni une caution, ni le premier loyer :
- La caution (ou garant) est une personne qui s’engage à payer si le locataire ne le fait pas. Voir notre article sur le sujet, à venir.
- Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire lui-même.
Le dépôt ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer : le locataire doit régler tous ses loyers jusqu’à la fin, puis attendre la restitution.
Le délai de restitution
À la fin du bail, le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai qui dépend de l’état des lieux de sortie :
| Situation | Délai de restitution |
|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l’entrée | 1 mois |
| État des lieux de sortie faisant apparaître des différences | 2 mois |
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée. Ce n’est donc pas la date de fin du bail qui compte, mais bien celle où vous récupérez les clés.
En copropriété, le bailleur peut conserver une provision (jusqu’à 20 % du dépôt) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété, pour couvrir une éventuelle régularisation de charges. La régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
Les retenues possibles
Vous pouvez retenir des sommes sur le dépôt de garantie, mais uniquement de manière justifiée :
- loyers ou charges impayés ;
- réparations locatives rendues nécessaires par des dégradations du locataire (au-delà de la vétusté) ;
- régularisation de charges non encore soldée.
Chaque retenue doit être appuyée par un justificatif remis au locataire. Selon la nature de la somme, ce sont notamment :
- les états des lieux d’entrée et de sortie comparés ;
- des photos datées ;
- un constat établi par un commissaire de justice (ancien huissier) ;
- des factures ou devis de travaux ;
- une lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
Vous ne pouvez pas retenir de somme pour de l’usure normale (vétusté), c’est-à-dire l’état d’usure résultant du temps ou d’un usage normal des matériaux. Un parquet qui a terni, une peinture défraîchie après plusieurs années, une moquette usée par le passage : c’est de la vétusté, pas une dégradation. La distinction se joue dans l’état des lieux : c’est pourquoi un état des lieux précis est indispensable. Sans état des lieux d’entrée, c’est à vous, bailleur, de prouver que la dégradation est imputable au locataire, ce qui est très difficile.
Un exemple de retenue chiffrée
Supposons un logement nu loué 700 € hors charges, avec un dépôt de 700 €. À la sortie, l’état des lieux comparé révèle deux dégradations réelles (au-delà de la vétusté) : un mur troué à reboucher et repeindre, et une plaque de cuisson cassée.
| Poste | Justificatif | Montant retenu |
|---|---|---|
| Reprise du mur (rebouchage + peinture) | Devis artisan | 180 € |
| Remplacement plaque de cuisson | Facture | 120 € |
| Total retenu | 300 € |
Vous restituez alors 400 € (700 € - 300 €), accompagnés du décompte et des justificatifs. Si vous aviez facturé le rafraîchissement complet d’une peinture simplement défraîchie par le temps, la retenue aurait été abusive et contestable.
Les intérêts de retard
Si vous ne restituez pas le dépôt dans le délai légal, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité est automatique : ne traînez pas.
Exemple : pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard coûte 70 € au bailleur. Mieux vaut restituer dans les temps, quitte à conserver la provision légale en copropriété.
Les cas particuliers à connaître
Le logement est vendu en cours de bail
Si vous vendez le logement pendant que le locataire l’occupe, le dépôt suit le bail. C’est au nouveau propriétaire de restituer le dépôt de garantie au locataire à la sortie. Pensez donc à transmettre la somme (ou à en tenir compte dans l’acte) lors de la vente.
Le départ a lieu en cours de mois
Le délai de restitution ne dépend pas du calendrier mensuel : il court à partir de la remise des clés. Si le locataire rend les clés le 12 du mois avec un état des lieux conforme, vous avez jusqu’au 12 du mois suivant pour restituer. Le loyer, lui, reste dû jusqu’à la fin du préavis, indépendamment du dépôt.
La colocation
En colocation avec une clause de solidarité, le dépôt est en général restitué en une seule fois, à la fin de la colocation, et non au départ de chaque colocataire. Un colocataire qui part avant les autres se fait le plus souvent rembourser sa part directement par le colocataire qui le remplace. Vérifiez ce que prévoit précisément votre bail avant de restituer quoi que ce soit.
Un litige apparaît sur les retenues
Le locataire peut contester une retenue qu’il juge injustifiée. En l’absence d’accord, la démarche passe d’abord par une tentative de conciliation (commission départementale de conciliation), puis, si besoin, par le juge. D’où l’importance de ne retenir que des sommes solidement justifiées : un devis chiffré vaut mieux qu’une estimation à la louche.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
- Confondre loyer et loyer hors charges pour calculer le plafond : le dépôt se calcule toujours hors charges.
- Réviser le dépôt quand le loyer augmente : le montant reste figé pour toute la durée du bail.
- Retenir la vétusté comme une dégradation : une usure normale n’est jamais imputable au locataire.
- Retenir sans justificatif : pas de devis, pas de facture, pas de retenue défendable.
- Faire partir le délai de la fin du bail au lieu de la remise des clés.
- Oublier le décompte écrit : le locataire doit recevoir le détail des sommes retenues et les justificatifs.
- Négliger l’état des lieux d’entrée : sans lui, prouver une dégradation devient quasi impossible.
Tableau récapitulatif
| Point | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Dépôt maximum | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Loyer payé au trimestre | Dépôt interdit | Dépôt interdit |
| Délai si état des lieux conforme | 1 mois | 1 mois |
| Délai si différences constatées | 2 mois | 2 mois |
| Point de départ du délai | Remise des clés | Remise des clés |
| Pénalité de retard | 10 % du loyer HC / mois entamé | 10 % du loyer HC / mois entamé |
| Provision copropriété | Jusqu’à 20 % du dépôt | Jusqu’à 20 % du dépôt |
La marche à suivre, étape par étape
- Réaliser l’état des lieux de sortie de façon contradictoire le jour de la remise des clés.
- Comparer avec l’état des lieux d’entrée et identifier les éventuelles dégradations.
- Chiffrer les retenues sur devis ou factures, et préparer un décompte écrit.
- Restituer le solde dans le délai de 1 ou 2 mois, accompagné du décompte détaillé.
- Conserver les preuves d’envoi (lettre recommandée, virement daté).
Comment Strova vous aide
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Questions fréquentes
Le dépôt de garantie peut-il dépasser un mois de loyer ?
En location nue, non : dès lors qu’un dépôt est exigé, il ne peut jamais dépasser un mois de loyer hors charges. En location meublée, le maximum est de 2 mois de loyer hors charges. Le montant est fixé dans le bail et versé à la signature.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Le délai est d’1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de 2 mois s’il fait apparaître des différences. Il court à compter de la remise des clés par le locataire. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Que risque le bailleur en cas de retard de restitution ?
Le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La pénalité est automatique. Pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard coûte donc 70 € au bailleur.
Le locataire peut-il utiliser le dépôt pour payer son dernier loyer ?
Non. Le locataire doit régler tous ses loyers jusqu’à la fin du bail, puis attendre la restitution du dépôt. Le dépôt de garantie n’est ni une caution, ni un loyer d’avance : c’est une somme versée par le locataire lui-même.
Qui restitue le dépôt si le logement est vendu pendant le bail ?
C’est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail. Le dépôt suit le contrat de location : pensez à en tenir compte lors de la vente.
Peut-on retenir des frais de remise en peinture sur le dépôt ?
Seulement si la peinture a été réellement dégradée par le locataire (au-delà d’une usure normale), et sur présentation d’un devis ou d’une facture. Une peinture simplement défraîchie par le temps relève de la vétusté et ne peut pas être facturée au locataire.
Source officielle
Dépôt de garantie dans un bail d’habitation sur Service-Public.fr.