L’état des lieux est le document le plus important de votre location après le bail. C’est lui qui détermine, à la sortie du locataire, ce que vous pourrez retenir (ou non) sur le dépôt de garantie. Un état des lieux bâclé est la première cause de litige entre bailleur et locataire. Voici comment le réussir, à l’entrée comme à la sortie.
À quoi sert l’état des lieux ?
L’état des lieux décrit précisément l’état du logement et de ses équipements. Il en existe deux :
- L’état des lieux d’entrée, établi lors de la remise des clés. Il sert de référence.
- L’état des lieux de sortie, établi au départ du locataire. Il est comparé à celui d’entrée.
La différence entre les deux, déduction faite de l’usure normale (vétusté), détermine les réparations à la charge du locataire. Sans état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état : vous ne pourrez quasiment rien réclamer à la sortie.
En clair : pas d’état des lieux d’entrée précis, pas de retenue possible sur le dépôt de garantie. C’est la règle d’or.
Le cadre légal
L’état des lieux est obligatoire pour toute location de résidence principale (loi du 6 juillet 1989). Il doit être :
- établi de façon contradictoire (en présence des deux parties) et à l’amiable ;
- daté et signé par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire ;
- remis en un exemplaire à chaque partie ;
- joint au bail.
En cas de désaccord ou d’absence d’une partie, l’état des lieux peut être réalisé par un commissaire de justice (ex-huissier), dont les frais sont alors partagés par moitié.
La checklist pièce par pièce
Pour chaque pièce, décrivez les sols, murs, plafonds, fenêtres, portes et équipements, avec leur état (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état) et des précisions concrètes.
Entrée et couloir : revêtement de sol, état des murs, interrupteurs, placards.
Séjour et chambres : sol (rayures, taches), murs (trous, traces), fenêtres et volets, prises et interrupteurs, radiateurs.
Cuisine : plan de travail, évier, robinetterie, plaques, four, hotte, réfrigérateur, meubles, joints.
Salle de bains et WC : baignoire ou douche, lavabo, robinetterie, faïence, joints, ventilation, chasse d’eau.
Éléments communs à toutes les pièces : nombre et état des clés, détecteur de fumée (obligatoire et fonctionnel), relevés des compteurs (eau, gaz, électricité).
Pensez à prendre des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut : elles font foi en cas de litige et complètent utilement le document écrit.
La grille de vétusté : votre meilleure protection
La vétusté est l’usure normale liée au temps et à un usage normal du logement. Elle est à la charge du bailleur, jamais du locataire. Une moquette posée il y a 10 ans, une peinture défraîchie après plusieurs années : c’est de la vétusté.
Pour éviter les conflits, annexez au bail une grille de vétusté : elle fixe une durée de vie théorique par équipement et un abattement annuel. Exemple : une peinture amortie sur 7 ans ; après 4 ans d’occupation, vous ne pouvez facturer que la part résiduelle, pas la réfection complète.
| Élément | Durée de vie indicative | Part bailleur (vétusté) |
|---|---|---|
| Peinture, papier peint | 7 ans | Croît chaque année |
| Moquette | 7 à 10 ans | Croît chaque année |
| Robinetterie | 10 à 15 ans | Croît chaque année |
| Électroménager | 5 à 10 ans | Croît chaque année |
Les erreurs à éviter
- Mentions trop vagues : « bon état » sans détail ne protège personne. Soyez précis.
- Oublier les compteurs : notez systématiquement les relevés d’entrée et de sortie.
- Négliger les photos : un litige se gagne souvent grâce à des photos datées.
- Faire l’état des lieux à la va-vite le jour du déménagement, sous pression. Prenez le temps.
- Confondre dégradation et vétusté : vous ne pouvez facturer que les dégradations imputables au locataire, pas l’usure normale.
Et le dépôt de garantie ?
À la sortie, si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations (au-delà de la vétusté), vous pouvez retenir le coût des réparations sur le dépôt, sur justificatifs (devis ou factures). Le solde doit être restitué dans le délai légal. Pour tout comprendre, lisez notre guide dédié : le dépôt de garantie : montant, délai et retenues.
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Comment Strova vous aide
Avec Strova, vous réalisez votre état des lieux directement depuis votre téléphone : description pièce par pièce, photos intégrées, relevés de compteurs et signature électronique. Le document est automatiquement rattaché au bail et au locataire, et l’état des lieux de sortie reprend celui d’entrée pour une comparaison instantanée.
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