Le loyer impayé est la hantise n°1 du propriétaire bailleur. Pourtant, dans la grande majorité des cas, une réaction rapide, méthodique et documentée permet de régler la situation à l’amiable, bien avant d’en arriver au tribunal. Et quand la voie judiciaire devient inévitable, elle obéit à une procédure très encadrée, avec des délais légaux précis à respecter au risque de tout retarder. Voici le guide complet, étape par étape, pour 2026.
En bref : les grandes étapes et leurs délais
| Étape | Qui agit | Délai clé |
|---|---|---|
| Rappel amiable | Vous | Dès J+3 à J+8 |
| Lettre de relance | Vous | Vers J+10 à J+15 |
| Mise en demeure (LRAR) | Vous | Délai raisonnable de 8 à 15 jours pour régulariser |
| Signalement à la caution | Vous | Dès la mise en demeure |
| Déclaration Visale | Vous | Dans les 30 jours suivant le premier impayé |
| Signalement CAF/MSA | Vous | Obligatoire dès 2 mois de loyer net impayés |
| Commandement de payer | Commissaire de justice | Le locataire a 6 semaines pour payer |
| Assignation puis audience | Commissaire de justice, juge | Audience au moins 6 semaines après l’assignation |
| Jugement | Juge des contentieux de la protection | Échéancier de paiement possible, jusqu’à 3 ans |
| Commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice | 2 mois pour partir (délai réductible par le juge) |
| Expulsion effective | Commissaire de justice, force publique | Hors trêve hivernale (1er novembre au 31 mars inclus) |
Ce tableau est un repère. Chaque situation dépend du bail, du comportement du locataire et de l’appréciation du juge. Les délais ci-dessus sont ceux fixés par la réglementation.
Pourquoi réagir dès le premier jour de retard
Plus on laisse la dette s’installer, plus elle devient difficile à recouvrer : le locataire de bonne foi se retrouve vite avec deux ou trois mois de retard impossibles à rattraper. Agir tôt, c’est :
- montrer au locataire que vous suivez vos loyers de près ;
- garder une dette faible, donc recouvrable ;
- constituer un dossier daté utile si la situation dégénère.
La règle d’or : chaque échange doit laisser une trace écrite (e-mail, SMS, courrier). Sans preuve, pas de recours.
Étape 1 : Le rappel amiable (dès J+3 à J+8)
Un loyer en retard de quelques jours est souvent un simple oubli. Un message courtois (e-mail ou SMS) suffit dans 80 % des cas :
« Bonjour, sauf erreur de notre part, le loyer de [mois] d’un montant de [X] € ne nous est pas encore parvenu. Pouvez-vous régulariser sous 48h ou nous indiquer la situation ? »
Gardez le ton bienveillant : un locataire qui traverse une difficulté passagère se montrera coopératif si le dialogue reste ouvert.
Étape 2 : La lettre de relance (vers J+10/15)
Sans régularisation, envoyez une lettre de relance plus formelle, rappelant le montant dû, la date d’échéance et les coordonnées de paiement. Elle marque votre sérieux sans rompre la relation. Conservez-en une copie.
Étape 3 : La mise en demeure de payer (lettre recommandée)
Si le retard persiste, passez à la mise en demeure de payer en lettre recommandée avec accusé de réception. C’est une étape charnière :
- elle fixe une date de référence (point de départ des intérêts de retard) ;
- elle conditionne souvent la suite de la procédure ;
- elle permet d’activer la caution (voir étape 4).
Accordez un délai raisonnable (8 à 15 jours) pour régulariser.
Étape 4 : Activer la caution (le garant)
Si le bail prévoit un garant (acte de cautionnement), informez-le par écrit du défaut de paiement, idéalement dès la mise en demeure. La caution solidaire peut être actionnée directement, sans attendre l’épuisement des recours contre le locataire ; la caution simple suppose d’avoir d’abord poursuivi le locataire.
Étape 5 : Actionner vos garanties (Visale, GLI)
Si vous avez souscrit une Garantie Loyers Impayés, déclarez le sinistre dans les délais contractuels (souvent 1 à 2 mois après le premier impayé). Attention : la plupart des GLI exigent que la mise en demeure ait été envoyée. Respecter la chronologie est essentiel pour être indemnisé.
Si le locataire bénéficie de la garantie Visale (caution gratuite d’Action Logement, destinée aux publics éligibles), la règle est plus stricte : vous devez déclarer le défaut de paiement dans les 30 jours suivant le premier impayé. Passé ce délai, l’indemnisation peut vous être refusée. Rendez-vous sur votre espace bailleur Visale pour ouvrir le dossier.
Étape 6 : Signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA
Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS ou ALF), le signalement des impayés à la CAF (ou à la MSA pour le régime agricole) est obligatoire. Il devient exigible dès que la dette atteint deux mois de loyer net (loyer déduction faite de l’aide), le seuil s’appréciant selon que l’aide est versée au bailleur ou au locataire.
Ce signalement n’est pas qu’une formalité : il permet à la CAF de mettre en place un plan d’apurement et de maintenir l’aide au logement, ce qui protège votre recouvrement. Ne pas le faire vous expose à une sanction financière (jusqu’à plusieurs milliers d’euros). C’est une étape souvent oubliée par les bailleurs et pourtant décisive.
Étape 7 : Le commandement de payer (commissaire de justice)
Sans solution amiable, on entre dans la phase judiciaire. Depuis le 29 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans tout bail d’habitation : elle prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé. Sur ce fondement, le commissaire de justice (ex-huissier) délivre un commandement de payer.
Ce document indique le détail de la dette, l’adresse du FSL (Fonds de solidarité pour le logement) et surtout le délai de 6 semaines dont dispose le locataire pour régler sa dette. Il l’informe aussi qu’il peut demander au juge des délais de paiement (jusqu’à 3 ans, en application de l’article 1343-5 du Code civil).
Étape 8 : La saisine du juge et l’audience
À l’issue des 6 semaines, faute de paiement ou d’accord, le commissaire de justice délivre une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Le préfet en est informé.
L’audience ne peut se tenir qu’au moins 6 semaines après la délivrance de l’assignation. Ce délai laisse le temps d’établir le diagnostic social et financier du locataire, transmis au juge.
Lors de l’audience, le juge dispose de deux options principales :
- si le locataire a repris le paiement du loyer courant et peut apurer sa dette, il peut accorder un échéancier de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans ; le bail est alors maintenu tant que l’échéancier est respecté ;
- si aucune solution n’est possible, il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
Étape 9 : Le commandement de quitter les lieux et l’expulsion
Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie la décision puis délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en principe de 2 mois pour partir, délai que le juge peut réduire, voire supprimer, en cas de mauvaise foi manifeste.
Le locataire peut de son côté demander au juge des délais supplémentaires, accordés dans le délai légal (d’un minimum à un maximum encadrés par la loi) selon sa situation.
À défaut de départ volontaire, l’expulsion est exécutée par le commissaire de justice. Elle a lieu uniquement les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures. Si le locataire refuse de partir ou est absent, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet. La procédure complète peut s’étendre sur plusieurs mois.
La trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court du 1ᵉʳ novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. La procédure judiciaire peut suivre son cours durant cette période, mais l’expulsion effective est suspendue.
Orienter le locataire en difficulté
Un locataire de bonne foi qui traverse un accident de vie (perte d’emploi, séparation, maladie) reste votre meilleur allié pour récupérer votre argent. Lui indiquer les bons dispositifs accélère souvent le règlement :
- le FSL (Fonds de solidarité pour le logement), géré par le département, peut accorder une aide pour régler une partie de la dette ;
- Action Logement propose des prêts ou aides aux salariés en difficulté ;
- la CAF ou la MSA peut mettre en place un plan d’apurement et maintenir l’aide au logement ;
- la ligne SOS loyers impayés (0 805 160 075), gratuite, oriente locataires et bailleurs.
Ce n’est pas de la naïveté : un locataire aidé est un locataire qui paie. Vous avez tout intérêt à ce qu’il mobilise ces dispositifs.
Prévenir plutôt que guérir
La meilleure protection contre les impayés se joue avant la signature :
- Sélectionner le dossier : vérifier l’identité, les revenus (idéalement 3× le loyer), la stabilité professionnelle.
- Exiger des garanties : garant solidaire, Visale (caution gratuite d’Action Logement, pour les publics éligibles) ou GLI.
- Un bail solide : un contrat conforme avec clause résolutoire (obligatoire depuis le 29 juillet 2023) et clause de solidarité.
Ne cumulez pas caution et GLI sur un même bail hors cas prévu par la loi : cela peut invalider l’un des dispositifs. Choisissez la garantie adaptée à chaque locataire.
Les erreurs à éviter absolument
- Couper l’eau/l’électricité ou changer la serrure : c’est illégal et lourdement sanctionné.
- Expulser soi-même : seule la justice peut l’ordonner, et toute expulsion doit respecter les horaires légaux (jours ouvrables, 6 h à 21 h).
- Sauter une étape de la procédure : un commandement de payer mal rédigé ou un signalement CAF oublié peut tout faire recommencer.
- Laisser traîner sans écrit : vous perdez vos preuves et du temps.
Comment Strova vous aide
Avec Strova, vous gardez le contrôle :
- suivi des loyers en temps réel : vous voyez immédiatement un retard ;
- relances et mises en demeure déclenchées au bon moment, avec modèles conformes ;
- historique daté de tous les échanges et justificatifs, au même endroit.
Pour aller plus vite, téléchargez gratuitement nos modèles de lettre de relance et de mise en demeure pour loyer impayé, à jour de la réglementation 2026. Et si vous gérez plusieurs biens, découvrez nos tarifs à la consommation, vous ne payez que vos locataires actifs.
Questions fréquentes
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Envoyez un rappel amiable dès quelques jours de retard, entre J+3 et J+8. Un message courtois par e-mail ou SMS suffit dans 80 % des cas, car il s’agit souvent d’un simple oubli. Gardez une trace écrite de chaque échange : sans preuve, pas de recours.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non. Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, généralement du 1er novembre au 31 mars. La procédure judiciaire peut suivre son cours, mais l’expulsion effective est suspendue durant cette période.
Peut-on couper l’eau ou changer la serrure d’un locataire qui ne paie pas ?
Non. Couper l’eau ou l’électricité et changer la serrure sont illégaux et lourdement sanctionnés. Expulser soi-même est également interdit : seule la justice peut ordonner une expulsion.
Quand faut-il actionner le garant ?
Si le bail prévoit un garant, informez-le par écrit du défaut de paiement, idéalement dès la mise en demeure. Une caution solidaire peut être actionnée directement, sans attendre l’épuisement des recours contre le locataire. Une caution simple suppose d’avoir d’abord poursuivi le locataire.
Combien de temps dure la procédure d’expulsion ?
Elle s’étend généralement sur plusieurs mois. Le commandement de payer laisse 6 semaines au locataire pour régler sa dette. L’audience se tient au moins 6 semaines après l’assignation. Après le jugement, le commandement de quitter les lieux ouvre un délai de principe de 2 mois. À cela peuvent s’ajouter les délais de grâce accordés par le juge et la suspension due à la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus.
Faut-il signaler l’impayé à la CAF ?
Oui, c’est obligatoire si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALS ou ALF). Le signalement à la CAF ou à la MSA devient exigible dès que la dette atteint deux mois de loyer net. Il permet de maintenir l’aide et de mettre en place un plan d’apurement. L’oubli de ce signalement expose le bailleur à une sanction financière.
Source officielle
Loyers impayés et expulsion du locataire sur Service-Public.fr.