Faut-il louer vide (nu) ou meublé ? Ce choix structure toute votre location : durée d’engagement, souplesse, niveau de loyer et surtout fiscalité. Voici le comparatif complet pour décider en connaissance de cause.
Les définitions
- Location nue : le logement est loué sans meubles, en résidence principale du locataire. Le locataire apporte tout son mobilier. Cadre juridique : loi du 6 juillet 1989.
- Location meublée : le logement contient tous les meubles et équipements permettant d’y vivre immédiatement (lit, table, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle…), selon une liste légale obligatoire. Le locataire arrive avec ses seules affaires personnelles.
La différence ne se limite pas à la présence de meubles. Elle entraîne des règles distinctes sur la durée, le préavis, le dépôt de garantie et le régime fiscal. C’est tout l’enjeu de ce comparatif.
Le comparatif en un coup d’œil
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si bailleur société) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Reconduction | Tacite par période de 3 ans | Tacite par période de 1 an |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois (motivé) | 3 mois (motivé) |
| Dépôt de garantie | 1 mois (hors charges) | 2 mois (hors charges) |
| Mobilier | Aucun | Liste légale obligatoire |
| Fiscalité | Revenus fonciers | LMNP (BIC) |
| Abattement micro | 30 % (micro-foncier) | 50 % (micro-BIC) |
Durée du bail et reconduction
La durée est la première ligne de fracture entre les deux régimes.
En location nue, le bail dure 3 ans minimum lorsque le bailleur est un particulier. Il passe à 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, SCI hors SCI familiale). À l’échéance, le bail se reconduit tacitement pour une nouvelle période de même durée. Il existe une exception : un bailleur particulier peut signer un bail nu plus court, mais au moins 1 an, s’il prévoit de reprendre le logement pour un motif personnel ou professionnel précis, annoncé dès la signature.
En location meublée, le bail dure 1 an, avec reconduction tacite d’année en année. La variante étudiante ramène cette durée à 9 mois, sans reconduction tacite : le bail prend fin à son terme, ce qui colle au rythme de l’année universitaire.
En clair : le meublé engage moins longtemps et se récupère plus vite. C’est un atout si vous envisagez de reprendre le logement, de le vendre ou d’en changer l’usage à moyen terme.
Préavis : qui peut partir, et quand
Le préavis détermine la réactivité de chaque partie.
Côté locataire, il peut quitter un meublé avec 1 mois de préavis, en toutes circonstances. En location nue, le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue (grandes agglomérations où la demande dépasse l’offre) ou dans certaines situations personnelles (mutation, perte d’emploi, raison de santé…).
Côté bailleur, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail et doit être motivé : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux (par exemple des impayés). Le préavis bailleur est de 6 mois en location nue et de 3 mois en location meublée.
Conséquence concrète : la rotation des locataires est plus élevée au meublé (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle). Le nu attire des profils plus stables, sur des durées longues.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie couvre d’éventuels impayés ou dégradations constatés en fin de location.
- Location nue : au maximum 1 mois de loyer hors charges.
- Location meublée : au maximum 2 mois de loyer hors charges, ce qui se justifie par le mobilier mis à disposition.
Dans les deux cas, le montant doit figurer dans le bail. À la sortie, le bailleur restitue le dépôt dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, porté à deux mois en cas de retenues justifiées. Cas particulier à connaître : le bail mobilité interdit purement et simplement le dépôt de garantie (voir plus bas).
Le mobilier obligatoire (meublé)
Un logement ne devient pas « meublé » parce qu’on y a posé un lit. La loi fixe une liste minimale d’équipements. Un meublé doit comporter au minimum :
- une literie avec couette ou couverture,
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets, rideaux),
- des plaques de cuisson,
- un four ou un micro-ondes,
- un réfrigérateur et un congélateur (ou, au minimum, un compartiment à température basse),
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant,
- une table et des sièges,
- des étagères de rangement,
- des luminaires,
- du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Si un seul de ces éléments manque, le locataire peut faire requalifier le bail en location nue, avec les règles (plus protectrices pour lui) qui vont avec. Joignez toujours un inventaire détaillé du mobilier au bail, signé par les deux parties, pour éviter tout litige.
La fiscalité : le vrai facteur de décision
C’est souvent ici que se joue le choix. Les loyers d’une location nue et ceux d’une location meublée ne sont pas imposés dans la même catégorie.
Location nue : revenus fonciers
Les loyers d’un logement nu relèvent des revenus fonciers. Deux régimes coexistent.
- Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %. Vous n’êtes imposé que sur 70 % des loyers. C’est simple, mais rarement optimal.
- Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion…). Il devient intéressant dès que vos charges dépassent l’abattement de 30 %. Autre atout : le déficit foncier, lorsque vos charges déductibles excèdent vos loyers, peut s’imputer sur votre revenu global dans une certaine limite annuelle, ce qui réduit votre impôt sur l’ensemble de vos revenus.
Location meublée : LMNP et bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Les loyers d’un logement meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le statut le plus courant pour un particulier est le loueur en meublé non professionnel (LMNP) : vous en relevez tant que vos recettes annuelles de location meublée restent inférieures à 23 000 €, ou inférieures à vos autres revenus d’activité. Au-delà, vous basculez dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), aux règles différentes.
En LMNP, deux régimes également :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, souvent bien plus favorable que les 30 % du micro-foncier. Il s’applique tant que vos recettes ne dépassent pas un plafond revalorisé chaque année (77 700 € pour les revenus 2024, porté à 83 600 € pour 2026 en location meublée longue durée).
- Régime réel : vous déduisez vos charges et vous amortissez le bien et le mobilier. L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et des meubles, comme une usure comptable. En pratique, il permet de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition des loyers pendant de nombreuses années. C’est l’atout majeur du meublé, et la raison pour laquelle tant de bailleurs le choisissent.
En résumé : pour beaucoup de bailleurs, le meublé au réel (LMNP) est le régime le plus avantageux grâce à l’amortissement. Mais chaque situation est différente selon votre endettement, vos travaux et vos autres revenus. Faites une simulation avant de trancher, idéalement avec un expert-comptable.
Avantages et inconvénients pour le bailleur
Location nue : ✅ stabilité, gestion simple, moins de rotation, locataires souvent durables · ❌ loyer généralement plus bas à surface égale, fiscalité moins optimisée, préavis de reprise long (6 mois).
Location meublée : ✅ loyer plus élevé, fiscalité LMNP très favorable, souplesse de récupération, forte demande en ville · ❌ rotation plus fréquente, mobilier à entretenir et remplacer, comptabilité plus lourde au régime réel, vacance locative possible entre deux locataires.
Cas particuliers : étudiant, colocation, bail mobilité
Au-delà du duo classique nu/meublé, trois situations reviennent souvent.
Le bail étudiant
C’est un bail meublé de 9 mois, non reconductible tacitement. Il prend fin automatiquement à son terme, sans que le bailleur ait à donner congé. Il est taillé pour l’année universitaire et permet de relouer chaque rentrée, éventuellement à un loyer réévalué.
La colocation
La colocation peut prendre deux formes. Le bail unique, signé par tous les colocataires, contient le plus souvent une clause de solidarité : chaque colocataire (et sa caution) peut être tenu de payer la totalité du loyer si les autres ne paient pas. Un colocataire qui part reste solidaire des dettes jusqu’à 6 mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace avant. L’alternative est le bail individuel par colocataire, sans solidarité mais plus lourd à gérer. La colocation existe aussi bien en nu qu’en meublé.
Le bail mobilité
Le bail mobilité vise les occupants temporaires : étudiant, personne en stage, en formation professionnelle, en mission temporaire ou en mutation. Il porte sur un logement meublé, dure de 1 à 10 mois, n’est pas renouvelable et interdit le dépôt de garantie. Utile pour de la location courte à un public mobile, sans basculer dans la location saisonnière.
Pour qui ? Comment choisir
Le bon choix dépend surtout de votre bien et de votre objectif.
- Choisissez le meublé pour : les zones étudiantes et urbaines, les petites surfaces (studio, T1, T2), une recherche de rendement et d’optimisation fiscale, ou si vous voulez pouvoir récupérer le logement plus vite.
- Choisissez le nu pour : les familles, les grandes surfaces, une recherche de tranquillité et de locataires durables, ou si vous ne souhaitez pas gérer et remplacer du mobilier.
Un bon réflexe : partez de la demande locale. Un studio près d’un campus se loue naturellement en meublé ; un grand appartement familial en périphérie se loue plus facilement nu. Croisez ensuite avec votre situation fiscale pour arbitrer.
Bien rédiger son bail
Quel que soit votre choix, partez d’un contrat conforme intégrant les clauses et annexes obligatoires : notice d’information, diagnostics (dont le DPE), état des lieux d’entrée, et inventaire du mobilier pour le meublé. Un bail bâclé ou une annexe manquante est la première source de litige, et peut entraîner la requalification du bail ou des sanctions.
Comment Strova vous aide
Strova génère automatiquement votre bail nu ou meublé conforme, l’inventaire du mobilier, l’état des lieux et les quittances, à partir des informations de votre bien et de votre locataire.
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Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail nu et d’un bail meublé ?
Le bail nu engage sur 3 ans (6 ans si le bailleur est une société). Le bail meublé est d’un an, ramené à 9 mois pour un bail étudiant. Le meublé offre donc plus de souplesse si vous pensez récupérer le logement ou le vendre à moyen terme.
Le dépôt de garantie est-il le même en nu et en meublé ?
Non. En location nue, il est limité à 1 mois de loyer hors charges. En location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges. Le bail mobilité, lui, interdit tout dépôt de garantie.
Quel préavis s’applique en location nue et en location meublée ?
Pour le locataire, le préavis est de 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue, et de 1 mois en meublé. Pour le bailleur, il est de 6 mois en nu et de 3 mois en meublé, et il doit être motivé dans les deux cas.
Quelle location est la plus intéressante fiscalement ?
La location nue relève des revenus fonciers : micro-foncier avec un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus bruts, ou régime réel avec déduction des charges. La location meublée relève du LMNP (BIC) : micro-BIC avec un abattement de 50 %, ou régime réel qui permet en plus d’amortir le bien et le mobilier. Pour beaucoup de bailleurs, le meublé au réel est le plus avantageux grâce à l’amortissement, mais une simulation reste nécessaire.
Qu’est-ce qu’un meublé au sens de la loi ?
Un logement meublé doit contenir tous les équipements d’une liste légale : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien, et occultation des fenêtres. S’il manque un élément, le locataire peut faire requalifier le bail en location nue.
Peut-on louer en meublé pour une courte durée sans faire de la location saisonnière ?
Oui, grâce au bail mobilité. Il vise un public temporaire (étudiant, stage, formation, mission, mutation), porte sur un logement meublé, dure de 1 à 10 mois, n’est pas renouvelable et interdit le dépôt de garantie.
Source officielle
Rédaction du bail d’habitation (contrat de location) sur Service-Public.fr.