Faut-il louer vide (nu) ou meublé ? Ce choix structure toute votre location : durée d’engagement, souplesse, niveau de loyer et surtout fiscalité. Voici le comparatif complet pour décider en connaissance de cause.
Les définitions
- Location nue : le logement est loué sans meubles, en résidence principale du locataire. Cadre : loi du 6 juillet 1989.
- Location meublée : le logement contient tous les meubles et équipements permettant d’y vivre immédiatement (lit, table, plaques, réfrigérateur, vaisselle…), selon une liste légale obligatoire.
Le comparatif en un coup d’œil
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois (motivé) | 3 mois (motivé) |
| Dépôt de garantie | 1 mois (hors charges) | 2 mois (hors charges) |
| Fiscalité | Revenus fonciers | LMNP (BIC) |
Durées et préavis : la souplesse au meublé
La location meublée offre beaucoup plus de flexibilité : bail d’un an, préavis bailleur de 3 mois, idéal si vous pensez récupérer le logement ou le vendre à moyen terme. La location nue engage sur 3 ans avec un préavis bailleur de 6 mois — rassurant pour viser une location longue durée et stable.
Côté locataire, le meublé permet de partir en 1 mois : la rotation y est donc plus élevée (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle).
Le mobilier obligatoire (meublé)
Un meublé doit comporter au minimum : literie avec couette/couverture, dispositif d’occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou compartiment), vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien. Joignez toujours un inventaire détaillé au bail.
La fiscalité : le vrai facteur de décision
Location nue — revenus fonciers
- Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an, abattement forfaitaire de 30 %. Simple, mais peu optimisé.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, gestion…). Avantageux dès que vous avez des charges ou des travaux, avec possibilité de déficit foncier imputable sur le revenu global (sous conditions).
Location meublée — LMNP (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (souvent plus intéressant que le micro-foncier).
- Régime réel : vous déduisez les charges et amortissez le bien et le mobilier. L’amortissement permet, en pratique, de réduire fortement — voire d’annuler — l’imposition des loyers pendant des années. C’est l’atout majeur du meublé.
En résumé : pour beaucoup de bailleurs, le meublé au réel (LMNP) est le régime le plus avantageux grâce à l’amortissement. Mais chaque situation est différente : faites une simulation avant de trancher.
Avantages et inconvénients
Location nue — ✅ stabilité, gestion simple, moins de turnover · ❌ loyer souvent plus bas, fiscalité moins optimisée.
Location meublée — ✅ loyer plus élevé, fiscalité LMNP, souplesse · ❌ turnover plus fréquent, mobilier à entretenir/remplacer, comptabilité un peu plus lourde au réel.
Pour qui ?
- Meublé : zones étudiantes et urbaines, petites surfaces, recherche de rendement et d’optimisation fiscale.
- Nu : familles, grandes surfaces, recherche de tranquillité et de locataires longue durée.
Bien rédiger son bail
Quel que soit votre choix, partez d’un contrat conforme intégrant les clauses et annexes obligatoires (notice d’information, diagnostics, état des lieux, et inventaire pour le meublé). Un bail bâclé est la première source de litige.
Comment Strova vous aide
Strova génère automatiquement votre bail nu ou meublé conforme, l’inventaire du mobilier, l’état des lieux et les quittances, à partir des informations de votre bien et de votre locataire.
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