Le déficit foncier est l’un des leviers les plus puissants pour réduire l’impôt d’un bailleur en location nue. Bien utilisé, il efface l’impôt sur vos loyers et réduit votre revenu global. Voici comment il fonctionne en 2026.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Vous êtes en déficit foncier lorsque, au régime réel, vos charges déductibles dépassent vos loyers sur l’année. Ce déficit s’impute alors sur vos revenus, ce qui diminue votre impôt. Il ne concerne que la location nue (revenus fonciers), pas le meublé (qui relève des BIC). Pour le cadre général, voir notre guide déclaration des revenus fonciers.
Le mécanisme d’imputation
La règle distingue deux composantes des charges :
- La part liée aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers (de l’année et des 10 suivantes).
- La part liée aux autres charges (travaux, taxe foncière, assurances, gestion) s’impute sur votre revenu global, dans la limite d’un plafond.
| Élément | Imputation | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Charges hors intérêts | Revenu global | 10 700 € |
| Travaux de rénovation énergétique (sortie de passoire) | Revenu global | 21 400 € |
| Intérêts d’emprunt | Revenus fonciers uniquement | Reportable 10 ans |
Le plafond de 10 700 €
La part de déficit imputable sur le revenu global est plafonnée à 10 700 € par an. Le surplus (et la part liée aux intérêts) se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : 9 000 € de loyers et 16 000 € de travaux et charges génèrent un déficit. Vous imputez jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global cette année, et reportez le reste sur vos revenus fonciers futurs.
Le bonus rénovation énergétique : 21 400 €
Pour des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (de E, F ou G vers au moins D), le plafond est doublé à 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. C’est l’occasion de conjuguer mise aux normes (voir notre guide DPE et location) et forte économie d’impôt.
Quels travaux sont déductibles ?
Sont déductibles les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont pas. La distinction est essentielle pour sécuriser votre déficit.
La condition à respecter
Pour conserver l’avantage, vous devez continuer à louer le logement jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global. Une revente ou un arrêt de la location avant cette date remet en cause l’avantage.
Comment Strova vous aide
Strova centralise vos loyers encaissés, vos charges et vos factures de travaux tout au long de l’année et vous aide à préparer votre déclaration : vous identifiez plus facilement un déficit foncier et son report. Fini la course aux justificatifs.
Pour commencer, téléchargez nos modèles gratuits ou découvrez nos offres de gestion locative. Pour aller plus loin : déclaration des revenus fonciers et LMNP en 2026.