Une SCI à l’impôt sur le revenu (IR) ne paie pas d’impôt elle-même : elle est translucide. Chaque année, la société déclare son résultat sur le formulaire 2072, puis chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus (2044/2042). Voici comment ça fonctionne concrètement.
Qui déclare quoi ?
| Déclaration | Qui la dépose | Contenu |
|---|---|---|
| 2072-S (ou 2072-C) | La SCI | Recettes, charges, résultat de la société et répartition entre associés |
| 2044 / 2042 | Chaque associé personne physique | Sa quote-part du résultat foncier |
| 2031 | Associé personne morale à l’IS | Sa quote-part selon les règles BIC/IS |
La 2072-S suffit dans la grande majorité des cas. La 2072-C (complète) ne concerne que les situations particulières : associés à l’IS, immeubles spéciaux (nue-propriété, monuments historiques…).
Quelles recettes et quelles charges ?
Les règles sont celles des revenus fonciers, comme pour un bailleur en direct au régime réel :
- Recettes : loyers encaissés, provisions pour charges reçues, subventions, indemnités d’assurance.
- Charges déductibles : frais de gestion et d’administration, primes d’assurance (PNO, GLI), dépenses de réparation et d’entretien, taxe foncière, provisions de copropriété, intérêts d’emprunt (l’assurance emprunteur incluse).
- Non déductibles : le remboursement du capital de l’emprunt, les travaux de construction ou d’agrandissement, le prix d’acquisition et les frais de notaire.
Point important : contrairement à une idée répandue, une SCI à l’IR ne pratique aucun amortissement. C’est ce qui rend sa comptabilité simple — un suivi de trésorerie catégorisé suffit. L’amortissement n’existe qu’à l’IS (avec une vraie comptabilité commerciale en contrepartie).
La quote-part des associés
Le résultat (bénéfice ou déficit) est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, sauf clause statutaire particulière. Chaque associé personne physique reporte sa quote-part sur sa déclaration : en cas de déficit, il peut l’imputer sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt), comme pour le déficit foncier d’un bailleur en direct.
Quand déclarer ?
La 2072 se dépose début mai (le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai), en ligne sur l’espace professionnel impots.gouv.fr. Les associés reportent ensuite leur quote-part lors de la campagne de déclaration des revenus, entre mai et début juin selon le département.
Micro-foncier et SCI : attention
Un associé de SCI ne peut bénéficier du micro-foncier sur sa quote-part que s’il perçoit aussi des revenus fonciers en direct (hors SCI). Une SCI, elle, déclare toujours au réel : il n’existe pas de « micro-2072 ».
Autre piège classique : une SCI à l’IR qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et bascule automatiquement à l’IS. Pour du meublé, mieux vaut anticiper — voir notre guide bail nu ou meublé.
Comment Strova vous aide
Avec Strova, la SCI suit ses biens, ses baux et ses transactions bancaires au fil de l’eau : chaque encaissement et chaque dépense est catégorisé fiscalement (intérêts vs capital, entretien vs construction…) et rattaché au bon bien. En fin d’exercice, le bilan fiscal annuel rassemble les montants à reporter sur la 2072, ventilés par immeuble, à partir des seules transactions validées. Vous recopiez, ligne par ligne.
Questions fréquentes
Une SCI à l’IR doit-elle tenir une comptabilité ?
Aucune comptabilité commerciale n’est exigée (pas de bilan ni de liasse) : un suivi rigoureux des recettes et dépenses par nature et par immeuble suffit pour remplir la 2072. Une comptabilité d’engagement ne devient obligatoire qu’à l’IS.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt de la SCI ?
Oui, intégralement, ainsi que l’assurance emprunteur. Le remboursement du capital, lui, n’est jamais déductible.
Que se passe-t-il si la SCI ne dépose pas sa 2072 ?
L’administration peut taxer d’office les associés et appliquer des majorations. Le dépôt est obligatoire chaque année, même si la société n’a encaissé aucun loyer.
Une SCI à l’IR peut-elle être assujettie à la TVA ?
La location nue d’habitation est exonérée sans option possible. En revanche, une SCI qui loue des locaux professionnels nus peut opter pour la TVA, et la location de parkings isolés y est soumise de plein droit.