Si vous louez un logement nu (vide), vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus avantageux dès que vous avez des charges. Voici comment choisir et déclarer correctement en 2026.
Location nue : revenus fonciers (pas BIC)
Première distinction essentielle : la location nue relève des revenus fonciers, tandis que la location meublée relève des BIC (régime LMNP). Les règles, les formulaires et les optimisations sont différents. Si vous hésitez encore entre les deux, lisez notre comparatif bail nu ou meublé.
Micro-foncier ou régime réel ?
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an | Sur option, ou au-delà de 15 000 € |
| Principe | Abattement forfaitaire de 30 % | Déduction des charges réelles |
| Formulaire | Report direct sur la 2042 | Formulaire 2044 |
| Idéal si | Peu ou pas de charges | Charges, travaux, intérêts d’emprunt |
Le micro-foncier
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez par défaut du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. Vous reportez simplement le montant brut des loyers sur la déclaration 2042. Simple, mais sans déduction réelle.
Le régime réel
Au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option en dessous), vous déduisez vos charges réelles via le formulaire 2044. C’est presque toujours plus avantageux dès que vous avez des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges importantes. L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
Les charges déductibles au réel
Au régime réel, vous pouvez déduire notamment :
- les intérêts d’emprunt (et frais de dossier, assurance emprunteur) ;
- les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction/agrandissement) ;
- la taxe foncière (hors TEOM récupérable sur le locataire) ;
- les primes d’assurance (PNO, loyers impayés) ;
- les frais de gestion et honoraires (agence, expert-comptable, logiciel de gestion) ;
- les charges de copropriété non récupérables ;
- une déduction forfaitaire de 20 € par local pour frais divers.
Pour bien distinguer ce qui est déductible côté impôts de ce qui est récupérable sur le locataire, lisez notre article charges récupérables sur le locataire.
Le déficit foncier : le levier à connaître
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part de déficit liée aux charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Mieux : pour des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (de E, F ou G vers au moins D), ce plafond est doublé à 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Un levier puissant pour conjuguer rénovation et économie d’impôt. Voir notre guide DPE et location.
Exemple : avec 9 000 € de loyers et 16 000 € de travaux et charges, vous créez un déficit. Vous imputez jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global cette année, et reportez le reste sur vos revenus fonciers futurs.
Prélèvements sociaux
Les revenus fonciers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Bon à savoir : la hausse de CSG votée pour 2026 concerne les revenus du capital mobilier, pas les revenus fonciers, qui restent à 17,2 %.
La marche à suivre
- Déterminer votre régime : micro-foncier (≤ 15 000 €) ou réel.
- Rassembler vos justificatifs : quittances, factures de travaux, taxe foncière, tableau d’amortissement du prêt, charges de copropriété.
- Remplir la 2044 (au réel) ou reporter le brut sur la 2042 (au micro).
- Calculer un éventuel déficit foncier et son imputation.
- Conserver les pièces en cas de contrôle.
Comment Strova vous aide
Strova centralise tous vos justificatifs (loyers encaissés, charges, travaux) tout au long de l’année et vous aide à préparer votre déclaration de revenus fonciers : récapitulatif des loyers, ventilation des charges déductibles, suivi par bien. Fini la course aux factures au moment de remplir la 2044.
Pour commencer, téléchargez nos modèles gratuits ou découvrez nos offres de gestion locative, premier locataire offert. Et si vous louez (ou envisagez de louer) en meublé, lisez notre guide LMNP 2026 : ce qui change.