Déclaration des revenus fonciers 2026 : guide complet

Si vous louez un logement nu (vide), vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier, simple mais forfaitaire, et le régime réel, plus avantageux dès que vous avez des charges. Voici comment choisir et déclarer correctement en 2026.

Location nue : revenus fonciers (pas BIC)

Première distinction essentielle : la location nue relève des revenus fonciers, tandis que la location meublée relève des BIC (régime LMNP). Les règles, les formulaires et les optimisations sont différents. Si vous hésitez encore entre les deux, lisez notre comparatif bail nu ou meublé.

Concrètement, vos revenus fonciers bruts correspondent aux loyers effectivement encaissés dans l’année, hors charges récupérées auprès du locataire. C’est ce montant qui sert à déterminer votre régime d’imposition. Le principe est celui de la caisse : on retient ce qui a été encaissé et payé pendant l’année, pas ce qui a été facturé.

Micro-foncier ou régime réel ?

C’est le premier arbitrage à faire, et il conditionne tout le reste : formulaire, charges déductibles, possibilité de créer un déficit. Voici un récapitulatif, détaillé ensuite.

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Condition	Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an	Sur option, ou au-delà de 15 000 €
Principe	Abattement forfaitaire de 30 %	Déduction des charges réelles
Formulaire	Report direct sur la 2042	Formulaire 2044 (+ report sur la 2042)
Déficit foncier	Impossible	Possible
Engagement	Aucun	Option irrévocable 3 ans
Idéal si	Peu ou pas de charges	Charges, travaux, intérêts d’emprunt

Le micro-foncier

Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (toutes locations nues confondues, charges non comprises), vous relevez par défaut du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, et vous n’êtes imposé que sur 70 % de vos loyers. Vous reportez simplement le montant brut des loyers sur la déclaration 2042, sans formulaire annexe. Simple, mais l’abattement de 30 % remplace toutes vos charges réelles : si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, vous payez trop d’impôt.

Le micro-foncier est exclu dans certains cas, même sous 15 000 €, notamment pour les logements bénéficiant de dispositifs particuliers (certains régimes de type monuments historiques ou dispositifs de défiscalisation). Ces situations basculent d’office au réel.

Le régime réel

Au régime réel (obligatoire au-delà de 15 000 €, ou sur option en dessous), vous déduisez vos charges réelles via le formulaire 2044. C’est presque toujours plus avantageux dès que vous avez des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges importantes. L’option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans : une fois exercée, vous restez au réel trois années, puis elle se reconduit tacitement d’année en année.

Quand choisir l’un ou l’autre : exemple chiffré

Prenons un logement loué 9 600 € par an (800 € par mois), avec 3 000 € de charges réelles (taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt, petits travaux).

Au micro-foncier : abattement de 30 %, soit un revenu imposable de 9 600 × 70 % = 6 720 €.
Au réel : 9 600 − 3 000 = 6 600 € imposables.

Ici les deux régimes sont très proches. Mais si les charges montaient à 4 000 €, le réel donnerait 5 600 € imposables contre toujours 6 720 € au micro : le réel devient nettement plus intéressant. Règle simple : dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est plus avantageux. Et il ouvre en plus le droit au déficit foncier, impossible au micro.

Les charges déductibles au réel

Au régime réel, vous pouvez déduire notamment :

les intérêts d’emprunt (et frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur) ;
les frais de réparation et d’entretien ainsi que les travaux d’amélioration (y compris la rénovation énergétique), à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
la taxe foncière (hors part TEOM récupérable sur le locataire) ;
les primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés, assurance emprunteur) ;
les frais de gestion et honoraires (agence, expert-comptable, logiciel de gestion) ;
les provisions pour charges de copropriété (régularisées l’année suivante) ;
une déduction forfaitaire de 20 € par local au titre des autres frais de gestion.

Attention à la ligne de partage : les travaux déductibles sont ceux qui remettent le bien en état ou l’améliorent sans en changer la structure. Les travaux de construction, d’agrandissement ou de transformation lourde ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Pour bien distinguer ce qui est déductible côté impôts de ce qui est récupérable sur le locataire, lisez notre article charges récupérables sur le locataire.

Le déficit foncier : le levier à connaître

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Le mécanisme distingue deux parts, et c’est essentiel à comprendre :

La part de déficit liée aux charges autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur votre revenu global (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an. C’est ce qui fait baisser directement votre impôt.
La part liée aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur vos revenus fonciers, jamais sur le revenu global.

Que devient l’excédent ? La fraction de déficit qui dépasse 10 700 € et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Et si votre revenu global d’une année est insuffisant pour absorber la part imputable, celle-ci se reporte sur le revenu global des 6 années suivantes.

Mieux : pour des travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire thermique (des classes E, F ou G vers au moins A, B, C ou D), ce plafond d’imputation sur le revenu global est doublé à 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Un levier puissant pour conjuguer rénovation et économie d’impôt. Voir notre guide DPE et location.

À noter : imputer un déficit foncier vous engage à maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation. Louer moins longtemps peut entraîner une remise en cause de l’avantage.

Exemple : avec 9 000 € de loyers et 16 000 € de travaux et charges (hors intérêts), vous créez un déficit. Vous imputez jusqu’à 10 700 € sur votre revenu global cette année, et reportez le reste sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Quels formulaires, quelles étapes

L’ordre est toujours le même : on calcule d’abord le résultat foncier, puis on le reporte sur la déclaration générale.

Au micro-foncier : aucun formulaire annexe. Vous portez le montant brut des loyers dans la rubrique « Revenus fonciers » de la déclaration principale 2042. L’abattement de 30 % est calculé automatiquement par l’administration.
Au régime réel : vous détaillez recettes et charges sur le formulaire 2044 (ou la 2044 spéciale pour certaines situations particulières, comme les immeubles spéciaux ou certains dispositifs). Le résultat obtenu (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté dans la rubrique revenus fonciers de la 2042.

Étapes pratiques :

Additionner les loyers encaissés dans l’année (recettes brutes).
Additionner les charges déductibles payées dans l’année.
Reporter le tout sur la 2044 (au réel), qui calcule le résultat.
Reporter le résultat sur la 2042, puis vérifier l’éventuel déficit et son imputation.

SCI et indivision

Si le bien est détenu via une SCI à l’impôt sur le revenu (SCI « transparente »), la société n’est pas imposée elle-même : le résultat foncier est calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chaque associé déclare sa quote-part dans ses propres revenus fonciers. La SCI dépose par ailleurs sa propre déclaration de résultat (formulaire dédié aux sociétés immobilières).

En indivision (par exemple après une succession, ou entre concubins), le principe est le même : chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus fonciers et de charges, en proportion de ses droits dans l’indivision.

Dans les deux cas, le choix micro-foncier / réel et le seuil de 15 000 € s’apprécient selon des règles précises tenant compte de l’ensemble des revenus fonciers du foyer. En cas de montage un peu complexe, faites vérifier votre situation.

Exemple complet de calcul

Prenons un bailleur au régime réel pour un appartement loué toute l’année.

Recettes : 12 000 € de loyers encaissés.
Charges déductibles : 2 400 € d’intérêts d’emprunt, 1 100 € de taxe foncière, 350 € d’assurance PNO, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 1 800 € de travaux d’entretien, soit 6 250 € au total.

Résultat foncier : 12 000 − 6 250 = 5 750 € de revenu foncier net.

Ce résultat est reporté sur la 2042. Il s’ajoute aux autres revenus du foyer et est imposé selon votre tranche marginale d’imposition, puis soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, l’imposition approximative serait de 5 750 × 30 % = 1 725 € d’impôt, plus 5 750 × 17,2 % = 989 € de prélèvements sociaux. Cet exemple est indicatif : votre taux réel dépend de l’ensemble de votre foyer fiscal.

Au micro-foncier, les mêmes 12 000 € auraient donné 12 000 × 70 % = 8 400 € imposables, sans tenir compte des 6 250 € de charges réelles. Ici, le réel fait clairement gagner.

Erreurs fréquentes à éviter

Confondre location nue et meublée : un meublé relève des BIC, pas des revenus fonciers. Mauvais régime, mauvais formulaire.
Rester au micro par habitude alors que vos charges dépassent 30 % des loyers : vous payez trop d’impôt. Comparez chaque année.
Déduire des travaux non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement ne se déduisent pas des revenus fonciers.
Oublier de retenir la logique de caisse : on déduit les charges payées dans l’année, pas celles simplement facturées.
Négliger le report du déficit : la part au-delà du plafond et la part « intérêts » ne sont pas perdues, elles se reportent. Suivez-les d’une année sur l’autre.
Sous-estimer l’engagement de location lié au déficit foncier, ou l’irrévocabilité de 3 ans de l’option pour le réel.
Ne pas conserver les justificatifs : en cas de contrôle, c’est à vous de prouver chaque charge déduite.

Prélèvements sociaux

Les revenus fonciers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Bon à savoir : la hausse de CSG votée pour 2026 concerne les revenus du capital mobilier, pas les revenus fonciers, qui restent à 17,2 %.

La marche à suivre

Déterminer votre régime : micro-foncier (≤ 15 000 €) ou réel.
Rassembler vos justificatifs : quittances, factures de travaux, taxe foncière, tableau d’amortissement du prêt, charges de copropriété.
Remplir la 2044 (au réel) ou reporter le brut sur la 2042 (au micro).
Calculer un éventuel déficit foncier et son imputation.
Conserver les pièces en cas de contrôle.

Comment Strova vous aide

Strova prépare votre déclaration case par case : tout au long de l’année, vos loyers encaissés, charges, travaux et justificatifs sont catégorisés et rattachés au bon bien. Au moment de déclarer, le bilan fiscal annuel vous donne chaque montant à reporter sur la 2044 (ou la 2072 pour une SCI à l’IR), ventilé par bien, et compare automatiquement micro-foncier et régime réel. Fini la course aux factures : vous recopiez, case par case.

Pour commencer, téléchargez nos modèles gratuits ou découvrez nos offres de gestion locative, sans abonnement ni carte bancaire. Et si vous louez (ou envisagez de louer) en meublé, lisez notre guide LMNP 2026 : ce qui change.

Questions fréquentes

Micro-foncier ou régime réel : que choisir ?

Le micro-foncier s’applique par défaut si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel, obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option en dessous, permet de déduire vos charges réelles. Il est presque toujours plus avantageux dès que vous avez des travaux, des intérêts d’emprunt ou des charges importantes.

Puis-je déduire mes travaux de mes revenus fonciers ?

Au régime réel, vous déduisez les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas déductibles. La déduction passe par le formulaire 2044.

Quel formulaire pour déclarer ses revenus fonciers ?

Au micro-foncier, vous reportez simplement le montant brut des loyers sur la déclaration 2042. Au régime réel, vous déclarez vos charges réelles via le formulaire 2044.

Quels prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu selon votre tranche, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de CSG votée pour 2026 concerne les revenus du capital mobilier, pas les revenus fonciers, qui restent à 17,2 %.

Que devient un déficit foncier non imputé la même année ?

Rien n’est perdu. La part de déficit imputable sur le revenu global qui dépasse le plafond annuel de 10 700 € (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027), ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Une part imputable non absorbée par un revenu global insuffisant se reporte, elle, sur le revenu global des 6 années suivantes.

Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI ou d’un bien en indivision ?

Une SCI à l’impôt sur le revenu n’est pas imposée elle-même : chaque associé déclare sa quote-part de résultat foncier dans sa propre déclaration, au prorata de ses parts. En indivision, le principe est identique : chaque indivisaire déclare sa quote-part de revenus et de charges selon ses droits. Le choix micro ou réel s’apprécie au niveau de votre foyer fiscal.

Source officielle

Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée) sur Service-Public.fr.