Quand vous louez un bien en copropriété, vous payez des charges de copropriété au syndic, mais une partie est récupérable sur le locataire. Encore faut-il savoir comment elles se calculent et qui paie quoi. Voici le guide complet pour ne plus vous tromper.
Comment se calculent les charges de copropriété
Chaque copropriétaire participe aux charges selon sa quote-part, exprimée en tantièmes (ou millièmes) inscrits dans le règlement de copropriété. On distingue deux grandes catégories :
- Les charges générales : entretien, conservation et administration des parties communes (toiture, façade, gardiennage, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble). Réparties selon les tantièmes généraux.
- Les charges spéciales : liées aux services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau). Réparties selon l’utilité que chaque lot en retire (un rez-de-chaussée paie moins l’ascenseur, par exemple).
Charges courantes et charges exceptionnelles
- Les charges courantes financent le budget prévisionnel voté en assemblée générale (dépenses récurrentes). Elles sont appelées par provisions trimestrielles (les appels de fonds).
- Les charges exceptionnelles financent les gros travaux hors budget (ravalement, réfection de toiture) et font l’objet d’appels spécifiques.
Qui paie quoi entre bailleur et locataire ?
C’est le cœur du sujet. En tant que bailleur, vous payez l’intégralité des charges au syndic, puis vous récupérez la part locative auprès de votre locataire, via les provisions pour charges et la régularisation annuelle.
| Charge | À la charge de |
|---|---|
| Entretien courant de l’ascenseur | Locataire (récupérable) |
| Eau, chauffage collectif (consommation) | Locataire (récupérable) |
| Entretien des espaces verts, parties communes | Locataire (récupérable) |
| Honoraires du syndic | Bailleur |
| Gros travaux (ravalement, toiture) | Bailleur |
| Fonds de travaux (loi ALUR) | Bailleur |
| Assurance de l’immeuble | Bailleur |
La liste précise des charges récupérables est fixée par décret. Pour le détail complet, consultez notre article charges récupérables sur le locataire.
Règle simple : le locataire paie ce qui relève de l’usage et de l’entretien courant ; le bailleur garde à sa charge l’administration, l’investissement et les gros travaux.
Le fonds de travaux (loi ALUR)
Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté chaque année à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds, destiné à financer les futurs travaux, est à la charge du bailleur (non récupérable) et reste attaché au lot : en cas de vente, les sommes versées ne sont pas remboursées au vendeur.
Régularisation : la part récupérable
Comme pour les autres charges locatives, vous demandez chaque mois au locataire une provision pour charges, puis vous régularisez une fois par an une fois les comptes de la copropriété arrêtés : vous comparez les provisions versées aux charges récupérables réelles, et vous réclamez le complément ou remboursez le trop-perçu. En copropriété, vous pouvez d’ailleurs conserver une provision sur le dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté des comptes (voir notre guide sur le dépôt de garantie).
Côté fiscalité
Au régime réel des revenus fonciers, les charges de copropriété non récupérables (honoraires de syndic, fonds de travaux, gros travaux) sont déductibles de vos revenus fonciers. Les charges récupérables, elles, sont neutres puisque remboursées par le locataire. Pour optimiser, lisez notre guide déclaration des revenus fonciers.
Et si vous êtes aussi syndic bénévole ?
Beaucoup de propriétaires en petite copropriété gèrent eux-mêmes l’immeuble en tant que syndic bénévole : ils préparent le budget, lancent les appels de fonds et tiennent l’assemblée générale. C’est tout à fait possible, et un bon logiciel simplifie énormément la tâche. Découvrez notre page dédiée au logiciel de syndic bénévole.
Comment Strova vous aide
Strova vous aide à suivre les charges de copropriété, à distinguer la part récupérable de la part bailleur, et à régulariser automatiquement les provisions de votre locataire. Pour les copropriétés, Strova gère aussi les appels de fonds, le budget et les assemblées générales, que vous soyez syndic bénévole ou professionnel.
Pour commencer, téléchargez nos modèles gratuits ou découvrez nos offres, premier locataire (ou premier lot) offert. Et pour gérer votre copropriété vous-même, lisez notre page syndic bénévole.