Une annexe obligatoire du bail meublé, pas une simple formalité
Ce qui distingue juridiquement un meublé d’un logement nu, c’est précisément le mobilier. La loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Et depuis la loi ALUR, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis lors de la remise des clés et annexés au contrat de location, comme l’état des lieux.
Cet inventaire mobilier de bail meublé joue un double rôle. D’abord, il matérialise le caractère meublé de la location : c’est lui qui démontre que le logement contient bien les équipements minimaux exigés. Ensuite, il constitue votre référence de fin de bail : sans inventaire d’entrée signé, impossible de prouver qu’une chaise a disparu ou qu’un matelas a été rendu inutilisable, donc impossible de justifier la moindre retenue sur le dépôt de garantie.
La liste minimale du décret n°2015-981
Pour toute location meublée à usage de résidence principale, le décret n°2015-981 du 5 août 2015 impose au minimum les équipements suivants :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres (volets, rideaux occultants) dans les pièces destinées à servir de chambre à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur comportant un compartiment congélation (ou un congélateur distinct) ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).
L’enjeu n’est pas anecdotique : si un élément obligatoire manque, le locataire peut obtenir la requalification du bail meublé en bail vide - bail de 3 ans au lieu d’un an, dépôt de garantie ramené à 1 mois, préavis du régime nu. Notre modèle reprend ces onze postes en tête d’inventaire, suivis de rubriques libres pour tout le mobilier supplémentaire (canapé, TV, lave-linge, décoration…).
Décrire l’état de chaque meuble, pas seulement le compter
Un inventaire qui se contente de « 4 chaises, 1 table, 1 lit » ne vous protège qu’à moitié. Pour chaque élément, le modèle prévoit trois informations : la quantité, la description (marque ou matière si utile) et l’état à l’entrée - neuf, bon état, état d’usage ou mauvais état - complétées d’observations libres.
C’est cette précision qui fera la différence à la sortie. Un matelas taché, un micro-ondes hors service, deux verres manquants : chaque écart se constate par comparaison ligne à ligne entre l’inventaire d’entrée et celui de sortie, exactement comme on compare les deux états des lieux. Vétusté déduite - l’usure normale d’un canapé après plusieurs années reste à votre charge -, vous pourrez chiffrer une retenue justifiée sur le dépôt de garantie, factures ou valeur de remplacement à l’appui. Pensez aux photos : quelques clichés du mobilier à l’entrée, datés et partagés avec le locataire, complètent utilement l’inventaire écrit.
Les erreurs qui fragilisent votre location meublée
Signer le bail meublé sans annexer l’inventaire. L’annexe est obligatoire, et son absence vous prive de toute référence en fin de bail - voire alimente une demande de requalification.
Recopier une liste type sans vérifier le logement. Un inventaire mentionnant un four que le logement ne contient pas se retourne contre vous. Établissez le document sur place, meuble par meuble.
Omettre l’état des meubles. La quantité sans l’état ne permet pas de distinguer, à la sortie, la dégradation de l’usure normale.
Ne pas mettre l’inventaire à jour. Vous remplacez le réfrigérateur ou ajoutez un lave-linge en cours de bail ? Actez-le par un avenant ou un inventaire actualisé signé des deux parties.
Confondre inventaire et état des lieux. Les deux documents sont complémentaires : l’état des lieux pour le logement, l’inventaire pour le mobilier. En meublé, il vous faut les deux, à l’entrée comme à la sortie.
Compléter votre inventaire en pratique
- Téléchargez le modèle gratuit : vous le recevez par e-mail, prêt à imprimer en deux exemplaires.
- Parcourez le logement avec le locataire le jour de la remise des clés, en pointant chaque meuble : quantité, description, état, photos si besoin.
- Vérifiez la liste du décret n°2015-981 : chaque poste obligatoire doit être présent et coché.
- Datez et signez les deux exemplaires, annexez l’inventaire au bail meublé avec l’état des lieux d’entrée.
- Ressortez-le à la sortie pour établir l’inventaire de départ et comparer ligne à ligne.
Sur Strova, l’inventaire du mobilier se génère avec votre bail meublé et reste archivé avec l’état des lieux, les quittances et le suivi des loyers : toutes les annexes de votre location meublée au même endroit, de l’entrée du locataire à la restitution du dépôt de garantie.