Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en location. Fuite, infiltration, dégât venant du voisin : qui déclare, qui répare et qui indemnise ? Voici la répartition claire des responsabilités entre locataire, bailleur et syndic.
Réparations ou indemnisation : deux questions différentes
Il faut distinguer deux choses :
- Les réparations (réparer la fuite elle-même) : à la charge de celui dont relève l’équipement défaillant.
- L’indemnisation des dommages (peintures, sols, mobilier abîmés) : gérée par les assurances, souvent via la convention IRSI.
Qui répare la fuite ?
| Origine de la fuite | À la charge de |
|---|---|
| Joint, robinetterie, petit entretien | Locataire |
| Canalisation encastrée, vétusté, toiture | Bailleur |
| Partie commune (colonne, toiture collective) | Syndic / copropriété |
En clair : le locataire assume le menu entretien et les réparations locatives, le bailleur les défauts structurels et la vétusté, et le syndic ce qui relève des parties communes. Pour la frontière entre charges du bailleur et du locataire, voyez notre guide charges de copropriété.
L’indemnisation : la convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI organise la prise en charge des dégâts des eaux et incendies entre assureurs, pour accélérer l’indemnisation :
- Dommages ≤ 1 600 € HT : c’est l’assureur de l’occupant (le locataire) qui gère, même si le sinistre vient d’ailleurs.
- Dommages entre 1 600 € et 5 000 € HT : un expert unique est missionné, l’assureur de l’occupant pilote.
- Au-delà de 5 000 € HT : les règles de droit commun s’appliquent, avec expertise classique.
L’objectif de l’IRSI : éviter que locataire, bailleur et voisins se renvoient la balle. L’assureur de l’occupant avance la gestion, puis se retourne vers qui de droit.
Les assurances en jeu
- L’assurance habitation du locataire couvre ses biens et sa responsabilité. Elle est obligatoire : exigez l’attestation chaque année.
- L’assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le bailleur, notamment quand le logement est vacant ou que le locataire n’est pas assuré. Voir notre guide assurance PNO.
- L’assurance de copropriété couvre les parties communes.
La marche à suivre
- Couper l’eau et limiter les dégâts.
- Identifier l’origine de la fuite (chez vous, chez le voisin, partie commune).
- Déclarer le sinistre à son assureur sous 5 jours ouvrés.
- Remplir un constat amiable dégât des eaux avec les autres parties concernées.
- Conserver photos et justificatifs pour l’expertise.
Et le dépôt de garantie ?
Si les dégâts résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire (joint non refait, fuite signalée trop tard), le bailleur peut retenir le coût des réparations locatives sur le dépôt de garantie, sur justificatifs. Voir notre guide dépôt de garantie.
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Questions fréquentes
Qui paie la réparation d’une fuite en location ?
Cela dépend de l’origine de la fuite. Le locataire assume le menu entretien et les réparations locatives, comme un joint ou la robinetterie. Le bailleur prend en charge les défauts structurels et la vétusté, par exemple une canalisation encastrée ou la toiture. Si la fuite vient d’une partie commune, c’est le syndic qui intervient.
Dans quel délai déclarer un dégât des eaux à son assurance ?
Le sinistre doit être déclaré à son assureur sous 5 jours ouvrés. Avant cela, coupez l’eau, limitez les dégâts et identifiez l’origine de la fuite. Conservez les photos et les justificatifs pour l’expertise.
Comment fonctionne la convention IRSI ?
En vigueur depuis 2018, elle organise la prise en charge des dégâts des eaux entre assureurs pour accélérer l’indemnisation. Jusqu’à 1 600 € HT de dommages, c’est l’assureur de l’occupant qui gère, même si le sinistre vient d’ailleurs. Entre 1 600 € et 5 000 € HT, un expert unique est missionné et l’assureur de l’occupant pilote. Au-delà de 5 000 € HT, les règles de droit commun et l’expertise classique s’appliquent.
Peut-on retenir un dégât des eaux sur le dépôt de garantie ?
Oui, si les dégâts résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire, par exemple un joint non refait ou une fuite signalée trop tard. Le bailleur peut alors retenir le coût des réparations locatives sur le dépôt de garantie. Cette retenue doit être appuyée par des justificatifs.
Source officielle
Assurance dégâts des eaux sur Service-Public.fr.