Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en location. Fuite, infiltration, dégât venant du voisin : qui déclare, qui répare et qui indemnise ? Voici la répartition claire des responsabilités entre locataire, bailleur et syndic.
Réparations ou indemnisation : deux questions différentes
Il faut distinguer deux choses :
- Les réparations (réparer la fuite elle-même) : à la charge de celui dont relève l’équipement défaillant.
- L’indemnisation des dommages (peintures, sols, mobilier abîmés) : gérée par les assurances, souvent via la convention IRSI.
Qui répare la fuite ?
| Origine de la fuite | À la charge de |
|---|---|
| Joint, robinetterie, petit entretien | Locataire |
| Canalisation encastrée, vétusté, toiture | Bailleur |
| Partie commune (colonne, toiture collective) | Syndic / copropriété |
En clair : le locataire assume le menu entretien et les réparations locatives, le bailleur les défauts structurels et la vétusté, et le syndic ce qui relève des parties communes. Pour la frontière entre charges du bailleur et du locataire, voyez notre guide charges de copropriété.
L’indemnisation : la convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI organise la prise en charge des dégâts des eaux et incendies entre assureurs, pour accélérer l’indemnisation :
- Dommages ≤ 1 600 € HT : c’est l’assureur de l’occupant (le locataire) qui gère, même si le sinistre vient d’ailleurs.
- Dommages entre 1 600 € et 5 000 € HT : un expert unique est missionné, l’assureur de l’occupant pilote.
- Au-delà de 5 000 € HT : les règles de droit commun s’appliquent, avec expertise classique.
L’objectif de l’IRSI : éviter que locataire, bailleur et voisins se renvoient la balle. L’assureur de l’occupant avance la gestion, puis se retourne vers qui de droit.
Les assurances en jeu
- L’assurance habitation du locataire couvre ses biens et sa responsabilité. Elle est obligatoire : exigez l’attestation chaque année.
- L’assurance PNO (propriétaire non occupant) protège le bailleur, notamment quand le logement est vacant ou que le locataire n’est pas assuré. Voir notre guide assurance PNO.
- L’assurance de copropriété couvre les parties communes.
La marche à suivre
- Couper l’eau et limiter les dégâts.
- Identifier l’origine de la fuite (chez vous, chez le voisin, partie commune).
- Déclarer le sinistre à son assureur sous 5 jours ouvrés.
- Remplir un constat amiable dégât des eaux avec les autres parties concernées.
- Conserver photos et justificatifs pour l’expertise.
Et le dépôt de garantie ?
Si les dégâts résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire (joint non refait, fuite signalée trop tard), le bailleur peut retenir le coût des réparations locatives sur le dépôt de garantie, sur justificatifs. Voir notre guide dépôt de garantie.
Comment Strova vous aide
Strova centralise les attestations d’assurance de vos locataires, vous alerte à l’échéance et conserve l’historique des sinistres par logement. Vous gardez les bons documents au bon endroit le jour où un dégât survient.
Pour commencer, téléchargez nos modèles gratuits ou découvrez nos offres de gestion locative. Et pour bien vous protéger, lisez nos guides assurance PNO et assurance loyers impayés.