Quand la demande amiable ne suffit plus

Vous avez demandé au locataire son attestation d’assurance habitation - comme la loi vous y autorise chaque année - et le délai que vous aviez fixé est passé sans réponse. Deux hypothèses : le locataire est distrait, ou il n’est réellement plus assuré. Dans les deux cas, vous ne pouvez pas en rester là, car un logement occupé sans assurance fait peser sur vous un risque financier majeur en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

La mise en demeure pour défaut d’attestation d’assurance habitation adressée au locataire est l’acte qui fait basculer le dossier du registre amiable au registre formel. Envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, elle somme le locataire de justifier de son assurance sous un délai précis et l’informe, noir sur blanc, des recours que la loi vous ouvre s’il persiste à ne pas répondre.

Ce que dit l’article 7g - et les recours qu’il vous donne

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 ne se contente pas d’obliger le locataire à s’assurer contre les risques locatifs : il organise la riposte du bailleur en cas de défaillance. Si la mise en demeure de fournir l’attestation reste sans effet un mois après sa réception, vous pouvez :

  • souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire, limitée à la couverture des risques locatifs ;
  • récupérer le montant de la prime auprès du locataire, par douzième, à chaque paiement mensuel - le montant figurant sur l’avis d’échéance et la quittance ;
  • appliquer sur cette prime une majoration, plafonnée par décret, destinée à compenser vos démarches.

Ce mécanisme, issu de la loi ALUR, a un grand mérite : il garantit que le logement est couvert, sans passer par la case tribunal. Il a aussi une contrepartie : en choisissant la souscription pour compte, vous renoncez à invoquer la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance. C’est un choix stratégique - assurer coûte que coûte, ou engager la résiliation - que votre mise en demeure doit préparer sans le trancher prématurément.

Le contenu de la mise en demeure

Pour produire ses effets, le courrier doit être complet et daté avec certitude. Notre modèle comprend :

  • la mention expresse « mise en demeure » dès l’objet ;
  • le rappel de l’obligation d’assurance (article 7g) et de la clause correspondante du bail ;
  • la référence à votre demande initiale restée sans réponse, avec sa date - c’est elle qui légitime le passage à l’étape formelle ;
  • la sommation de transmettre une attestation en cours de validité sous un délai déterminé ;
  • l’énoncé précis des suites : souscription d’une assurance pour compte avec répercussion de la prime majorée, ou mise en œuvre de la clause résolutoire si le bail en contient une ;
  • la date et votre signature.

L’envoi en LRAR n’est pas négociable : le délai d’un mois de l’article 7g court à compter de la réception de la mise en demeure, et seul l’accusé de réception en fixe le point de départ de façon incontestable.

Les faux pas à éviter

Mettre en demeure sans demande préalable. Juridiquement possible, mais maladroit : la mise en demeure tire sa force du silence opposé à une démarche amiable. Envoyez d’abord une demande simple d’attestation.

Souscrire pour compte avant l’expiration du délai d’un mois. Le recours de l’article 7g suppose une mise en demeure restée infructueuse un mois. Anticiper vous exposerait à une contestation sur la récupération de la prime.

Répercuter une prime opaque. Le montant récupéré (prime et majoration éventuelle) doit apparaître distinctement du loyer sur l’avis d’échéance et la quittance. Un montant global noyé dans le loyer prête le flanc à contestation.

Cumuler souscription pour compte et clause résolutoire. La loi vous fait choisir : assurer le logement pour le compte du locataire, c’est renoncer à résilier le bail pour ce motif. Décidez en connaissance de cause.

Jeter l’accusé de réception. Sans lui, impossible de dater le point de départ du délai d’un mois. Archivez le courrier, la preuve de dépôt et l’AR ensemble.

Utiliser ce modèle en 4 étapes

  1. Téléchargez la mise en demeure en renseignant votre e-mail : réception immédiate.
  2. Complétez le courrier : références du bail, date de votre demande initiale, délai accordé, recours que vous envisagez.
  3. Envoyez en LRAR au locataire (chaque cotitulaire du bail si nécessaire) et notez la date de réception figurant sur l’accusé.
  4. À l’expiration du délai d’un mois sans attestation : souscrivez l’assurance pour compte et répercutez la prime, ou consultez un professionnel pour actionner la clause résolutoire.

Dans Strova, le dossier de chaque locataire garde la trace des demandes d’attestation, des relances et des courriers envoyés : le jour où la mise en demeure devient nécessaire, tout l’historique est déjà constitué.