Quand utiliser un bail de location vide ?

Le bail de location vide s’applique dès que vous louez un logement non meublé à titre de résidence principale du locataire. C’est le contrat le plus répandu en France, et aussi le plus encadré : il relève de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, ce qui signifie que vous ne pouvez pas y déroger au détriment du locataire, même avec son accord.

Concrètement, si le logement ne comporte pas le mobilier minimal exigé pour un meublé, votre location est juridiquement une location nue - peu importe l’intitulé que vous donnez au contrat. En cas de litige, le juge requalifie le bail et applique les règles du vide : durée de 3 ans, préavis bailleur de 6 mois, dépôt limité à 1 mois. Mieux vaut donc partir directement du bon contrat.

Notre modèle de bail de location vide gratuit reprend la trame du contrat type imposé par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015, obligatoire pour toutes les locations nues signées depuis le 1er août 2015.

Ce que le contrat type impose de mentionner

Le décret n°2015-587 ne laisse pas de place à l’improvisation : le bail doit suivre une structure précise et comporter notamment :

  • l’identité complète du bailleur et du ou des locataires ;
  • la description du logement : adresse, surface habitable, nombre de pièces, équipements, annexes (cave, parking) ;
  • la date de prise d’effet et la durée du bail (3 ans minimum pour un bailleur particulier) ;
  • le montant du loyer, ses modalités de paiement et, le cas échéant, la référence IRL servant à la révision annuelle ;
  • le loyer payé par le précédent locataire si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois ;
  • le montant et la nature des charges (provision avec régularisation annuelle, ou forfait dans certains cas) ;
  • le dépôt de garantie, plafonné à 1 mois de loyer hors charges ;
  • les honoraires éventuels en cas de recours à un professionnel.

À ce contrat s’ajoutent des annexes obligatoires : le dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques et pollutions, constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans), la notice d’information définie par arrêté, et l’état des lieux d’entrée.

Les pièges classiques du bailleur

Prévoir une durée inférieure à 3 ans. Sauf cas très particulier du bail dérogatoire pour raisons familiales ou professionnelles du bailleur, une clause de durée réduite est sans effet : le bail est réputé conclu pour 3 ans.

Demander 2 mois de dépôt de garantie. Ce plafond vaut pour le meublé. En location vide, le dépôt ne peut pas dépasser 1 mois de loyer hors charges, et il ne peut pas être révisé en cours de bail.

Oublier la mention de l’ancien loyer. Si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, son loyer doit figurer dans le contrat. En zone tendue, cette information conditionne l’encadrement de la fixation du nouveau loyer.

Insérer des clauses interdites. Prélèvement automatique imposé, pénalités forfaitaires en cas de retard, interdiction d’héberger un proche : ces clauses sont réputées non écrites et fragilisent votre position en cas de contentieux.

Négliger les annexes. Un DPE manquant ou une notice d’information absente n’annule pas le bail, mais vous expose à des recours du locataire et complique une éventuelle action de votre part (le congé pour vente, par exemple, obéit à un formalisme strict).

Mettre en place votre bail en 4 étapes

  1. Recevez le modèle par e-mail en quelques secondes, au format prêt à compléter.
  2. Renseignez les informations : parties, description du logement, loyer, charges, dépôt de garantie, date de prise d’effet, et vérifiez la cohérence avec vos diagnostics.
  3. Faites signer chaque page par toutes les parties (et le garant sur l’acte de cautionnement, le cas échéant), en autant d’exemplaires que de signataires - ou par signature électronique.
  4. Remettez les annexes (diagnostics, notice d’information) et réalisez l’état des lieux d’entrée le jour de la remise des clés.

Ce modèle de bail de location vide gratuit vous fait gagner un temps précieux à la mise en location. Pour la suite - encaissement des loyers, quittances automatiques, révision IRL à la bonne date - Strova prend le relais et centralise toute la gestion de votre location nue.