Location meublée : ce que change ce régime pour le bailleur

Louer un logement meublé en résidence principale, c’est relever d’un régime distinct de la location nue, défini par la loi du 6 juillet 1989 (titre Ier bis). Les différences sont substantielles et plutôt favorables au bailleur : bail d’1 an au lieu de 3, congé possible chaque année avec un préavis de 3 mois (contre 6 mois en vide), dépôt de garantie porté à 2 mois de loyer hors charges.

En contrepartie, le qualificatif « meublé » n’est pas déclaratif : le logement doit réellement permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La liste minimale du mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Un logement loué « meublé » sans réfrigérateur ou sans literie complète s’expose à une requalification judiciaire en location vide - avec bail de 3 ans et dépôt ramené à 1 mois à la clé.

Depuis le 1er août 2015, le bail meublé doit lui aussi respecter le contrat type du décret n°2015-587. Notre modèle de bail meublé gratuit en reprend fidèlement la structure.

Les clauses et annexes à ne pas manquer

Le contrat doit détailler, entre autres :

  • l’identité des parties et la description précise du logement (adresse, surface habitable, nombre de pièces, équipements) ;
  • la durée : 1 an minimum avec tacite reconduction, ou 9 mois sans reconduction pour un étudiant ;
  • le loyer, sa date de paiement et l’indice IRL de référence si une révision annuelle est prévue ;
  • les charges : provision régularisée chaque année ou, spécificité du meublé, forfait non régularisable ;
  • le dépôt de garantie, dans la limite de 2 mois de loyer hors charges.

Côté annexes, le meublé cumule les obligations de la location classique et les siennes propres : dossier de diagnostic technique (DPE, état des risques, diagnostics électricité et gaz selon l’ancienneté des installations), notice d’information réglementaire, état des lieux d’entrée, et surtout l’inventaire du mobilier signé par les deux parties. C’est cet inventaire qui, comparé à celui de sortie, vous permettra de retenir sur le dépôt de garantie la valeur d’un meuble disparu ou détérioré.

Erreurs fréquentes en bail meublé

Meubler a minima. Un canapé et une table ne suffisent pas. Passez la liste du décret n°2015-981 point par point avant la première visite : chaque élément manquant est un argument de requalification pour le locataire.

Choisir le forfait de charges sans calcul. Le forfait est confortable (pas de régularisation annuelle), mais il doit rester proportionné aux charges réelles et ne peut pas être régularisé a posteriori. Si les charges de copropriété augmentent, vous absorbez la différence jusqu’à la révision du forfait dans les conditions prévues au bail.

Recycler un bail de location vide. Durées, préavis, dépôt : presque tous les paramètres diffèrent. Un contrat hybride crée des ambiguïtés qui se retournent contre son rédacteur.

Omettre l’inventaire du mobilier. Sans inventaire d’entrée signé, impossible de prouver qu’un équipement a disparu. Vous perdez tout recours sur le dépôt de garantie pour le mobilier.

Donner congé hors échéance. Le congé du bailleur ne peut viser que la fin du bail, avec 3 mois de préavis et un motif légal. Un congé tardif ou non motivé est nul, et le bail se reconduit pour un an.

Du téléchargement à la remise des clés

  1. Téléchargez le modèle en renseignant votre e-mail : vous le recevez immédiatement.
  2. Complétez le contrat : parties, logement, durée (1 an ou 9 mois étudiant), loyer, charges, dépôt de garantie de 2 mois maximum.
  3. Préparez les annexes : diagnostics, notice d’information, inventaire du mobilier pièce par pièce.
  4. Signez le tout avec le locataire (et son garant le cas échéant) le jour de l’état des lieux d’entrée, puis remettez-lui son exemplaire complet.

Une fois le bail signé, la gestion commence : loyers à encaisser, quittances à envoyer, forfait ou provisions à suivre, IRL à appliquer. Strova automatise ces tâches récurrentes pour que votre location meublée reste ce qu’elle doit être - un investissement, pas une charge de travail. Ce modèle de bail meublé gratuit est la première brique ; le suivi au quotidien est la seconde.