Pourquoi la loi encadre-t-elle le dossier du garant ?

Avant 2015, chaque bailleur réclamait les pièces de son choix : relevés bancaires, attestations d’employeur détaillées, parfois même dossiers médicaux. Pour mettre fin à ces excès, la loi ALUR a prévu qu’un décret fixerait une liste limitative des justificatifs exigibles du candidat locataire et de sa caution. C’est le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 : tout document qui n’y figure pas est interdit, sans exception.

L’enjeu n’est pas seulement théorique. Exiger une pièce hors liste expose le bailleur à une amende administrative prévue par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 : jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Notre modèle vous donne une check-list conforme, à transmettre telle quelle au garant pressenti.

Les documents que vous pouvez exiger du garant

Le décret organise les pièces en quatre catégories. Pour le garant personne physique, vous pouvez demander :

  • Une pièce justificative d’identité (une seule) : carte nationale d’identité, passeport, permis de conduire ou titre de séjour en cours de validité.
  • Une pièce justificative de domicile (une seule) : dernière quittance de loyer, facture d’énergie de moins de trois mois, attestation d’assurance logement, dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale.
  • Des justificatifs de situation professionnelle : contrat de travail ou attestation d’employeur, extrait K ou K bis pour un indépendant, carte professionnelle pour une profession libérale, ou toute pièce attestant de l’activité.
  • Des justificatifs de ressources : bulletins de salaire, justificatif de versement des indemnités ou pensions, attestation de revenus pour les indépendants, dernier avis d’imposition, titre de propriété ou justificatif de revenus fonciers.

Si le garant est une personne morale (entreprise, organisme), la logique est la même avec des pièces adaptées : statuts ou extrait K bis et justificatif d’identité du représentant.

Bon réflexe : demandez suffisamment de pièces de ressources pour apprécier la solvabilité réelle - en pratique, on considère souvent qu’un garant est solide lorsque ses revenus représentent environ trois fois le loyer charges comprises, même si aucun texte n’impose ce ratio. Pensez aussi à la stabilité de la situation : un CDI hors période d’essai, une pension de retraite ou des revenus fonciers réguliers offrent davantage de visibilité qu’une activité récente, à montant équivalent.

Les pièces strictement interdites

Les relevés de compte bancaire et l’attestation de bonne tenue de compte. Ce sont les demandes abusives les plus fréquentes. Ni le décret ni aucun texte ne vous autorise à consulter les mouvements bancaires d’un garant.

Tout document médical ou judiciaire. Dossier médical, extrait de casier judiciaire : ces pièces relèvent de la vie privée et n’ont rien à faire dans un dossier de location.

Une photographie d’identité en dehors de celle figurant sur la pièce d’identité, un contrat de mariage ou un jugement de divorce (hors extrait justifiant d’une pension), ou encore une attestation d’absence de crédit en cours : autant de demandes hors liste, donc illégales.

Un chèque de réservation ou une autorisation de prélèvement. Réclamer un versement ou un moyen de paiement au stade du dossier est prohibé.

Exiger plusieurs pièces là où le décret n’en autorise qu’une. Pour l’identité et le domicile, une seule pièce par catégorie peut être demandée : réclamer « CNI + passeport » est déjà une exigence irrégulière.

Constituer un dossier de garant solide en 4 étapes

  1. Téléchargez la liste en indiquant votre adresse e-mail : vous recevez un document clair, prêt à envoyer au garant.
  2. Transmettez la check-list au garant en même temps que l’acte de cautionnement en projet, pour qu’il prépare tout en une fois.
  3. Contrôlez la cohérence des pièces : identité et signature concordantes, revenus réguliers, avis d’imposition cohérent avec les bulletins de salaire.
  4. Conservez le dossier avec le bail et l’acte de cautionnement signé pendant toute la durée de la location - c’est lui qui prouvera la solvabilité du garant si vous devez un jour l’appeler en paiement.

Avec Strova, le dossier du garant rejoint le dossier locataire dans un espace unique : pièces justificatives garant et locataire centralisées, acte de cautionnement généré à partir des données du bail, et alertes automatiques en cas de retard de loyer pour activer la garantie sans perdre de temps.