La reprise du logement : dans quelles situations ?

Le congé pour reprise permet au propriétaire d’un logement loué vide de mettre fin au bail à son échéance afin d’y habiter lui-même ou d’y loger un proche. C’est l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui l’organise, aux côtés du congé pour vente et du congé pour motif légitime et sérieux.

Les situations concrètes sont nombreuses : un enfant qui commence ses études dans la ville où se trouve le bien, un retour de mutation ou d’expatriation, une retraite qui ramène le bailleur vers son ancien logement, une séparation qui oblige à se reloger. Dans tous les cas, la logique est la même : la reprise doit répondre à un besoin réel d’habitation, en résidence principale, et non servir de prétexte pour évincer un locataire ou relouer plus cher.

Le congé ne peut prendre effet qu’au terme du bail, avec un préavis d’au moins 6 mois pour un logement vide. La date de réception par le locataire fait foi : un congé reçu hors délai reporte la reprise à la prochaine échéance triennale.

Qui peut être bénéficiaire de la reprise ?

La loi fixe une liste fermée de bénéficiaires possibles :

  • le bailleur lui-même ;
  • son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, ou son concubin notoire depuis au moins un an ;
  • ses ascendants (parents, grands-parents) et descendants (enfants, petits-enfants) ;
  • les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin.

Toute autre personne est exclue : un congé délivré pour loger un frère, un cousin ou un salarié est nul. Lorsque le logement appartient à une SCI familiale, la reprise reste possible au profit d’un associé ou de ses proches dans les conditions prévues par la loi, mais la vigilance s’impose : les juges examinent ces montages de près.

Un congé motivé et justifié : les exigences de l’article 15

Depuis la loi ALUR de 2014, le formalisme s’est nettement durci. Votre congé doit, à peine de nullité :

  • indiquer le motif (la reprise pour habiter) ;
  • préciser les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien qui vous unit à lui ;
  • justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise : expliquez la situation qui la motive (mutation, études, retraite, séparation), sans vous contenter d’une formule creuse ;
  • être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, obligatoire pour les congés reprise et vente ;
  • être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, à chacun des cotitulaires du bail.

Après le départ du locataire, le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement en résidence principale. En cas de contestation, c’est au bailleur de démontrer la réalité de l’occupation - conservez factures d’énergie, attestation d’assurance ou avis d’imposition au nom du bénéficiaire.

Ce qui peut faire annuler votre congé

Un bénéficiaire hors liste légale. Reprendre pour un neveu ou un ami n’est pas une reprise au sens de l’article 15 : le congé est nul et le bail se poursuit.

Une motivation vague. « Je souhaite récupérer mon bien » ne suffit plus : décrivez le projet d’habitation avec des éléments concrets et vérifiables.

Ignorer la protection du locataire âgé. Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes : obligation de proposer un relogement adapté, sauf si vous remplissez vous-même les conditions d’âge ou de ressources.

Une reprise fictive. Logement vide pendant des mois puis reloué : le locataire évincé peut obtenir des dommages et intérêts, et le congé frauduleux est pénalement sanctionné.

Un congé notifié à un seul des époux cotitulaires. Chaque titulaire du bail doit recevoir sa propre notification, sans quoi le congé lui est inopposable.

Comment procéder avec ce modèle

  1. Téléchargez le congé pour reprise gratuitement : il vous parvient aussitôt par e-mail.
  2. Renseignez le bénéficiaire et la justification : identité, adresse, lien de parenté et circonstances rendant la reprise réelle et sérieuse, puis annexez la notice d’information.
  3. Notifiez le congé à chaque locataire titulaire du bail, au moins 6 mois avant l’échéance, par LRAR, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
  4. Préparez la sortie : état des lieux, restitution du dépôt de garantie, puis emménagement du bénéficiaire avec conservation des justificatifs d’occupation.

Dans Strova, chaque bail affiche son échéance et la date limite d’envoi du congé : vous recevez un rappel des mois à l’avance et générez la lettre pré-remplie avec les données du contrat, sans risque d’oubli de mention obligatoire.