Une annexe méconnue qui conditionne la validité de votre congé
Beaucoup de bailleurs soignent la rédaction de leur lettre de congé pour vente ou pour reprise… et découvrent trop tard qu’il manquait une pièce jointe. Depuis la loi du 6 août 2015 puis l’arrêté du 13 décembre 2017 qui en a fixé le contenu, toute lettre de congé délivrée par le bailleur pour vendre un logement loué vide ou pour le reprendre (afin d’y habiter ou d’y loger un proche) doit être accompagnée d’une notice d’information.
Cette notice n’est pas un document que vous rédigez : c’est un texte réglementaire, identique pour tous, qui informe le locataire de ses droits face au congé qu’il reçoit. Votre seule obligation - mais elle est impérative - est de la joindre à la notification. La notice proposée ici reprend le contenu prévu par l’arrêté, prête à imprimer et à glisser dans l’enveloppe avec votre congé.
Ce que le locataire apprend en lisant la notice
Le contenu, défini par l’arrêté du 13 décembre 2017, s’articule autour de trois volets.
Les obligations du bailleur qui donne congé. La notice rappelle que le congé doit être motivé (vente, reprise ou motif légitime et sérieux), notifié au moins 6 mois avant l’échéance du bail vide, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Les règles propres à chaque motif. Pour le congé pour vente, la notice explique le droit de préemption du locataire : le congé vaut offre de vente et le locataire dispose d’un délai pour l’accepter. Pour le congé pour reprise, elle précise qui peut être bénéficiaire de la reprise (le bailleur, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, leurs ascendants ou descendants) et l’obligation de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
Les voies de recours du locataire. Enfin, la notice informe le locataire des protections dont il bénéficie - notamment s’il est âgé et dispose de ressources modestes - et de la possibilité de contester le congé ou de demander une indemnisation en cas de congé frauduleux.
Nullité du congé : la sanction qui peut coûter trois ans
L’enjeu n’est pas théorique. Un congé délivré sans la notice d’information est irrégulier, et le locataire peut en demander la nullité devant le juge des contentieux de la protection. Concrètement, un congé annulé est réputé n’avoir jamais été délivré : le bail continue, se renouvelle, et vous voilà reparti pour attendre la prochaine échéance - jusqu’à trois ans pour un bail vide.
Pour un bailleur qui a signé un compromis de vente ou prévu d’emménager, les conséquences peuvent être lourdes : vente libre compromise, calendrier de reprise bouleversé, voire mise en jeu de votre responsabilité vis-à-vis d’un acquéreur. Joindre une notice conforme est la précaution la moins chère de toute la procédure.
Les faux pas à éviter avec cette annexe
Joindre une version obsolète ou incomplète de la notice. Le contenu est fixé par arrêté ; une notice tronquée ou récupérée sur un forum peut être jugée non conforme.
Se contenter de mentionner la notice dans la lettre. La notice doit être matériellement jointe au congé, pas simplement citée ou « disponible sur demande ».
L’oublier pour l’un des destinataires. Si le congé est notifié à plusieurs locataires (couple, colocataires), chaque notification doit comporter sa notice.
Croire qu’elle remplace la motivation du congé. La notice s’ajoute aux mentions obligatoires de votre lettre (motif, et pour la vente : prix et conditions) ; elle ne les remplace jamais.
L’envoyer après coup. Une notice adressée séparément, après la notification du congé, ne régularise pas une notification incomplète.
Télécharger et joindre la notice : la marche à suivre
- Recevez la notice par e-mail en quelques instants, au format prêt à imprimer.
- Préparez votre lettre de congé pour vente ou pour reprise avec nos modèles dédiés, en vérifiant motif, délai et destinataires.
- Joignez la notice à chaque exemplaire du congé notifié, quel que soit le mode de notification retenu.
- Gardez la preuve complète de l’envoi : copie de la lettre, de la notice et de l’avis de réception ou du récépissé.
Strova centralise vos baux, leurs échéances et vos documents : au moment de délivrer un congé, vous générez la lettre et son annexe au bon moment, sans risquer l’oubli qui invalide toute la procédure.