Vendre un logement loué vide : ce que dit la loi

Le congé pour vente est l’un des trois seuls motifs permettant au bailleur de mettre fin à un bail d’habitation vide, avec la reprise pour habiter et le motif légitime et sérieux. Il est encadré par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa partie consacrée à la vente (art. 15-II).

Le principe : vous ne pouvez donner congé que pour l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins 6 mois avant le terme. Impossible donc d’interrompre un bail de 3 ans en cours de route pour vendre libre. Si le délai est manqué, le bail se reconduit tacitement et il faudra attendre la prochaine échéance.

Notez qu’il est toujours possible de vendre un logement occupé, sans congé : le bail se poursuit avec l’acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Le congé pour vente ne s’impose que si vous voulez vendre le bien libre, ce qui en valorise généralement le prix.

Le droit de préemption du locataire

C’est la grande spécificité du congé pour vente d’un logement nu : le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Concrètement :

  • votre lettre doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (le prix porte sur le logement et, le cas échéant, ses annexes louées) ;
  • le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter l’offre ;
  • s’il accepte, il dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente, porté à 4 mois s’il déclare recourir à un prêt ; le bail est prorogé jusqu’à la signature ;
  • s’il refuse ou garde le silence, l’offre devient caduque et le locataire doit libérer les lieux au plus tard à la fin du bail.

Et si vous baissez ensuite le prix pour vendre à un tiers ? Le locataire retrouve la priorité : les conditions plus avantageuses doivent lui être notifiées, ouvrant un nouveau délai d’acceptation. Ce second droit de préemption est un piège classique des ventes après congé.

Contenu et forme du congé

Un congé pour vente approximatif est un congé nul. Votre lettre doit comporter :

  • l’identité et l’adresse du bailleur et du locataire, la désignation du logement ;
  • le motif du congé : la décision de vendre le logement ;
  • le prix et les conditions de la vente, ainsi que la reproduction des dispositions légales relatives au droit de préemption ;
  • la date d’effet du congé (le terme du bail) ;
  • en annexe, la notice d’information obligatoire sur les obligations du bailleur et les recours du locataire.

Côté forme, trois modes de délivrance sont admis : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice (huissier) ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter de la réception effective - un recommandé non retiré par le locataire ne fait pas courir le délai, c’est pourquoi l’acte de commissaire de justice est la voie la plus sûre en cas de relations tendues.

Les erreurs qui invalident le congé

Envoyer le congé trop tard. Six mois se comptent avant la date d’échéance du bail, en date de réception. Marge de sécurité conseillée : expédier 7 mois avant le terme.

Omettre le prix ou les conditions de la vente. Sans offre de vente complète, le congé est privé d’effet : le locataire ne peut pas exercer son droit de préemption.

Oublier la notice d’information. Cette annexe est obligatoire pour les congés vente et reprise ; son absence fragilise toute la procédure.

Adresser le congé à un seul des deux époux. Le congé doit être notifié à chacun des époux ou partenaires de PACS cotitulaires du bail, sinon il est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu.

Fixer un prix manifestement dissuasif. Un prix artificiellement gonflé pour décourager le locataire, suivi d’une vente bradée à un tiers, caractérise un congé frauduleux et expose à des dommages et intérêts.

Délivrer votre congé étape par étape

  1. Téléchargez le modèle : il arrive immédiatement dans votre boîte e-mail avec la structure complète de l’offre de vente.
  2. Complétez le congé : identité des parties, date d’échéance du bail, prix et conditions de vente, puis joignez la notice d’information.
  3. Notifiez-le à chaque titulaire du bail par LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, au moins 6 mois avant le terme.
  4. Suivez les délais : réponse du locataire dans les 2 premiers mois, réalisation de la vente ou libération des lieux à l’échéance, puis état des lieux de sortie.

Les utilisateurs de Strova retrouvent dans leur espace la date d’échéance de chaque bail avec des rappels automatiques : impossible de rater la fenêtre des 6 mois, et le congé se génère avec les informations du bail déjà remplies.