Bail unique ou baux séparés : le choix qui engage tout le reste
Louer en colocation commence par une décision structurante : faire signer un seul contrat à tous les colocataires, ou un contrat distinct à chacun. Le bail unique - objet de ce modèle - reste la formule préférée des bailleurs, pour une raison simple : il permet d’insérer une clause de solidarité qui fait de chaque colocataire le débiteur de la totalité du loyer.
Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même document, ont les mêmes droits sur l’ensemble du logement et répondent ensemble des obligations du contrat. Le régime applicable dépend du logement : loi du 6 juillet 1989 et contrat type du décret n°2015-587, en version vide (3 ans, dépôt d’1 mois hors charges) ou meublée (1 an, dépôt de 2 mois, inventaire du mobilier obligatoire).
Ce modèle de bail de colocation gratuit intègre les mentions propres à la pluralité de locataires : identité de chaque signataire, clause de solidarité conforme à la loi ALUR et modalités de congé individuel.
La solidarité : votre protection, ses limites légales
La clause de solidarité (assortie d’une clause d’indivisibilité) est le cœur du bail unique. Elle vous autorise à réclamer 100 % du loyer à n’importe quel colocataire, sans avoir à diviser vos poursuites. En pratique, c’est elle qui rend la colocation aussi sûre qu’une location classique, y compris quand l’un des occupants est moins solvable.
La loi ALUR de 2014 en a toutefois borné les effets dans le temps, à l’article 8-1 de la loi de 1989 : lorsqu’un colocataire donne congé, sa solidarité - et celle de son garant - s’éteint à la date d’effet de l’arrivée d’un remplaçant au bail, ou au plus tard 6 mois après la fin de son préavis. Impossible donc de tenir indéfiniment un colocataire parti depuis des années : toute clause contraire est réputée non écrite.
Autre conséquence du bail unique : le dépôt de garantie est attaché au logement, pas aux personnes. Vous ne le restituez qu’à la fin du bail, après l’état des lieux de sortie du dernier occupant ; le colocataire sortant récupère sa part auprès de son remplaçant ou des colocataires restants, pas auprès de vous.
Les erreurs qui coûtent cher en colocation
Omettre la clause de solidarité. Sans clause expresse, chaque colocataire ne doit que sa quote-part : si l’un fait défaut, vous ne pouvez rien exiger des autres. C’est la première chose à vérifier dans le contrat.
Rédiger une solidarité illimitée dans le temps. Une clause qui maintient le colocataire sortant solidaire « jusqu’au terme du bail » contrevient à la loi ALUR : elle sera ramenée aux 6 mois légaux, et son excès jettera le doute sur le sérieux du contrat.
Restituer sa part de dépôt de garantie au colocataire qui part. Vous n’y êtes pas tenu et vous vous compliquez la vie : le dépôt se solde à la fin du bail, en une fois, sur la base de l’état des lieux de sortie.
Ne pas formaliser les remplacements. Un nouveau colocataire qui s’installe sans avenant n’est pas partie au bail : il ne doit rien, et le sortant reste seul engagé. Actez chaque changement par un avenant signé de tous.
Négliger les garants. Un acte de cautionnement par colocataire, désignant précisément la personne garantie, évite les contestations le jour où vous appelez la caution.
Vos 4 étapes pour lancer la colocation
- Recevez le modèle par e-mail, en version vide ou meublée selon votre logement.
- Complétez-le avec tous les colocataires : identités de chaque signataire, loyer global, charges, dépôt de garantie, clause de solidarité.
- Faites signer chaque colocataire et chaque garant, puis réalisez un état des lieux d’entrée contradictoire (avec inventaire du mobilier en meublé).
- Au fil de la vie du bail, actez les départs et arrivées par avenant et suivez la date de fin de solidarité de chaque sortant.
Une colocation, c’est plusieurs payeurs, des virements partiels, des quittances à ventiler et des avenants à répétition. Strova suit les paiements de chaque colocataire, génère quittances et documents automatiquement, et vous alerte en cas de retard - la rigueur du bail unique, sans le travail administratif qui va d’habitude avec.